Zweckentfremdung von Wohnraum: Was ist erlaubt?

Die Wohnraumzweckentfremdung ist ein Thema, das in den vergangenen Jahren immer mehr in den Fokus von Städten und Gemeinden gerückt ist. Angesichts des Wohnungsmangels und der steigenden Mieten werden Maßnahmen gegen die unerlaubte Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen oder Büros immer wichtiger. Aus diesem Grund gilt in einigen Bundesländern und vielen Kommunen ein Zweckentfremdungsverbot. In diesem Blogbeitrag befassen wir uns mit den gesetzlichen Rahmenbedingungen, den Auswirkungen für Mieter und Vermieter sowie den Möglichkeiten, gegen die Zweckentfremdung vorzugehen.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was versteht man unter der Zweckentfremdung von Wohnraum?

2. Was ist das Zweckentfremdungsgesetz und wozu dient es?

3. Wann liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor?

4. Zweckentfremdung: Das ist zulässig

5. Für welche Bundesländer gibt es ein Zweckentfremdungsverbot?

6. Gibt es ein Zweckentfremdungsverbot in Augsburg?

7. Hohe Bußgelder bei Zweckentfremdung

8. Gilt das Zweckentfremdungsverbot auch für Vermietung über Airbnb?

9. Wie beantrage ich eine Genehmigung für eine Zweckentfremdung?

10. Wie wird die Zweckentfremdung von Wohnraum überprüft?

11. Zweckentfremdungsverbot betrifft Mieter und Vermieter

12. Fazit: gesetzliche Regelungen beachten

1. Was versteht man unter der Zweckentfremdung von Wohnraum?

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Unter der Zweckentfremdung von Wohnraum versteht man die Nutzung einer Wohnimmobilie in einer Weise, die von ihrer eigentlichen Bestimmung als dauerhafter Wohnraum für die Bevölkerung abweicht. Dies umfasst verschiedene Formen der Umnutzung, wie die Umwandlung von Mietwohnungen in Ferienwohnungen, Büros, Lagerflächen oder andere gewerbliche Einheiten.

Auch andere Fälle, die eine Nutzung des Wohnraums zu Wohnzwecken unmöglich machen, werden als Zweckentfremdung gewertet. Dazu zählen der dauerhafte Leerstand aus spekulativen Gründen, Umbauten, die den Raum untauglich zum Wohnen machen, sowie Abriss und Verwahrlosung von Wohnraum. Die Zweckentfremdung von Wohnraum trägt maßgeblich zum Wohnraummangel in urbanen Gebieten bei.

Zur Zweckentfremdung von Wohnraum zählen:

• • • Nutzung ausschließlich für gewerbliche Zwecke, zum Beispiel für Büroflächen oder medizinische Praxen
    • Vermietung an Touristen für kurze Zeiträume
    • Umbauarbeiten, die den Wohnraum temporär oder dauerhaft unbewohnbar machen
    • dauerhafter Leerstand der Immobilie aus spekulativen Gründen
    • Abriss oder starke Vernachlässigung des Wohnraums, die zu dessen Unbewohnbarkeit führen

Die Problematik der Zweckentfremdung liegt darin, dass sie den ohnehin knappen Wohnraum in vielen Städten und Gemeinden weiter verknappen kann und somit zu steigenden Mieten und einer Verschärfung der Wohnungsnot beiträgt. Insbesondere in Großstädten und touristisch attraktiven Regionen wird diese Praxis zunehmend als kritisch betrachtet.

2. Was ist das Zweckentfremdungsgesetz und wozu dient es?

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In Deutschland ist die Regulierung der Wohnraumzweckentfremdung nicht einheitlich geregelt. Ein Zusatz des Artikels 6 § 1 Mietrechtverbesserungsgesetz von 2006 ermächtigt die Länderregierungen, eigene Regelungen zur Zweckentfremdung festzulegen. Einige Bundesländer haben seither spezifische Vorschriften etabliert, die teilweise flächendeckend und teilweise ortsgebunden gelten.

In den Stadtstaaten Hamburg und Berlin gilt das Zweckentfremdungsverbot flächendeckend. Die meisten anderen Länderregierungen haben dagegen die Städte und Kommunen ermächtigt, die Situation auf dem Wohnungsmarkt selbst zu bewerten und entsprechende Verbote zu erlassen. Diese können, falls notwendig, Zweckentfremdungssatzungen für das Stadt- oder Gemeindegebiet oder einzelne Stadtteile beschließen.

Die Regelungen der Länder variieren auch in der angesetzten Strenge. Während Rheinland-Pfalz bei Verstößen Bußgelder bis 50.000 € verhängt, werden in den Stadtstaaten Hamburg und Berlin bis zu 500.000 € fällig. In diesen touristisch attraktiven Ballungsräumen soll damit vor allem kurzfristigen Mietkonzepten, wie sie etwa auf der Plattform Airbnb angeboten werden, entgegengewirkt werden.

Die Intention hinter dem Zweckentfremdungsgesetz liegt in der Bekämpfung der Wohnungsnot, insbesondere in Ballungsgebieten und Städten mit angespannten Wohnungsmärkten. Durch die Regulierung und gegebenenfalls die Untersagung von Zweckentfremdung soll ausreichend Wohnraum erhalten bleiben und die Mieten stabilisiert werden.

Auch der Freistaat Bayern macht es Städten und Gemeinden möglich, gegen den Missbrauch von Wohnraum vorzugehen. Rechtsgrundlage für das bayerische Zweckentfremdungsverbot ist das 2007 vom Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr vorgelegte Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG).

3. Wann liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor?

Wohnraumzweckentfremdung kann in verschiedenen Formen auftreten und wird im Wesentlichen durch folgende Kategorien definiert:

Gewerbliche oder berufliche Nutzung 

Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnräume in gewerbliche oder berufliche Flächen umgewandelt werden. Dies umfasst die Nutzung von Wohnungen als Büros, Praxen oder für andere gewerbliche Aktivitäten. Die Wohnimmobilie verliert dabei ihre Funktion als dauerhafter Wohnraum.

Bauliche Veränderung

Ebenfalls als Zweckentfremdung gilt die Durchführung von Umbaumaßnahmen, die den Wohnraum unbewohnbar machen oder seine Nutzung als dauerhaften Wohnraum erheblich einschränken. Solche Maßnahmen können Renovierungen, Erweiterungen oder sonstige bauliche Veränderungen sein, die den Charakter der Wohnung verändern.

Fremdenbeherbergung 

Die kurzfristige Vermietung von Wohnraum an Touristen wird ebenfalls oft als Zweckentfremdung angesehen. Dies gilt insbesondere, wenn Wohnungen regelmäßig und nicht nur gelegentlich an Feriengäste vermietet werden, was zu einer Reduzierung des verfügbaren Wohnraums für die lokale Bevölkerung führen kann. Je nach Bundesland und geltender Regelung muss für die Fremdenbeherbergung eine Genehmigung eingeholt werden.

Leerstand 

Dauerhafter Leerstand von Wohnraum, insbesondere wenn er aus spekulativen Motiven erfolgt, kann ebenfalls als Zweckentfremdung betrachtet werden. Kurzfristiger Leerstand, der durch normale Marktfluktuationen entsteht, fällt jedoch in der Regel nicht unter diese Kategorie. Hierbei wird oft eine Dauer des Leerstands definiert, ab welcher von einer Zweckentfremdung ausgegangen wird.

4. Zweckentfremdung: Das ist zulässig

Das ZwEWG verbietet nicht grundsätzlich jede Nutzung von Wohnraum, die nicht ausschließlich dem Wohnzweck dient. Nicht als Zweckentfremdung betrachtet wird zum Beispiel, wenn weniger als 50 % der Wohnfläche als gewerbliche Räume wie Büros oder Praxen genutzt werden. Die Wohnnutzung muss also vorherrschen.

Gleiches gilt für die gelegentliche Vermietung an Touristen: Werden weniger als 50 % der Gesamtfläche der vom Eigentümer bewohnten Hauptwohnung kurzzeitig vermietet, handelt es sich nicht um Zweckentfremdung. Wird hingegen die komplette Wohnung vermietet, ist das in Bayern bis zu insgesamt 8 Wochen im Kalenderjahr ohne Zweckentfremdungsgenehmigung zulässig.

Auch bei der Nutzung einer Mietwohnung als Zweitwohnung kommt das Zweckentfremdungsverbot unter bestimmten Bedingungen nicht zur Anwendung. Um die Nutzung als Zweitwohnung von Leerstand abzugrenzen, wird hier geprüft, ob der Wohnraum tatsächlich dem Eigenbedarf dient oder ob die Eigennutzung unwesentlich bzw. vorgetäuscht ist.

5. Für welche Bundesländer gibt es ein Zweckentfremdungsverbot?

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Die Umsetzung des Zweckentfremdungsgesetzes und die Höhe der verhängten Strafen variieren je nach Bundesland. Selbst die Terminologie für die gesetzlichen Bestimmungen ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich: In Bayern ist von einem „Zweckentfremdungsgesetz“ die Rede, während in Nordrhein-Westfalen das „Wohnungsaufsichtsgesetz“ und in Hamburg das „Wohnraumschutzgesetz“ Anwendung findet.

Letztlich beziehen sich alle Begriffe auf denselben Sachverhalt. Die entscheidende Frage lautet: Welche Regelungen gelten wo? Um einen Überblick zu geben, werden in der nachstehenden Tabelle Stand Februar 2024 für alle Bundesländer die Städte und Kommunen aufgelistet, in denen ein Zweckentfremdungsverbot gilt. Spalten 3 und 4 stellen die Strenge der dortigen Vorschriften sowie aktuelle relevante Entwicklungen dar.

Mieter und Vermieter sollten sich darauf einstellen, dass sich der Mangel an Wohnraum auch auf andere Städte und Gemeinden ausweiten könnte, was zur Einführung neuer Zweckentfremdungsverbote oder zur Verschärfung bestehender Verbote führen kann. In Sachsen haben etwa Dresden und Leipzig angekündigt, entsprechende Satzungen zu verabschieden, sobald die landesweite Satzungsermächtigung in Kraft tritt.

Auf der anderen Seite ist es die Aufgabe der Gesetzgeber, die Situation auf dem Wohnungsmarkt kontinuierlich zu beobachten und zu bewerten, ob ein bestehendes Zweckentfremdungsverbot weiterhin angemessen und notwendig ist. Bei einer Neubewertung können geltende Satzungen ihre Gültigkeit verlieren.

6. Gibt es ein Zweckentfremdungsverbot in Augsburg?

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Augsburg gilt seit einiger Zeit als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, was dem Augsburger Mietspiegel entnommen werden kann. Das Angebot an bezahlbarem Wohnraum hinkt der Nachfrage weit hinterher. Auch Leerstand ist ein großes Thema in Augsburg: Die lokalpolitische Vereinigung Augsburg in Bürgerhand setzt sich seit Jahren gegen spekulativ begründeten Leerstand ein.

2019 wurde die Einführung einer Zweckentfremdungssatzung für Augsburg von CSU und ProAugsburg abgelehnt. Der Jugend-, Sozial- und Wohnungsausschuss hat sich jedoch wieder für den Erlass einer solchen Satzung ausgesprochen und die Verwaltung beauftragt, einen Entwurf vorzulegen. Dieser liegt Stand Februar 2024 noch nicht vor.

7. Hohe Bußgelder bei Zweckentfremdung

Die genaue Höhe des Bußgeldes ist individuell und abhängig von den spezifischen Umständen des Einzelfalls. Die Höchstsumme der Geldstrafe für die Zweckentfremdung von Wohnraum variiert außerdem regional und kann bis zu 500.000 € betragen, mit den höchsten Strafen in Hamburg, Berlin und Bayern.

Berlin und Bremen erheben zusätzliche Ausgleichszahlungen – Berlin berechnet 5 € pro Quadratmeter, während Bremen den Wohnungsmarktschaden als Berechnungsbasis verwendet. Zudem können in einigen Bundesländern Maßnahmen zur Rückführung des Wohnraums in den Wohnungsmarkt angeordnet werden, was Umbauten erfordern kann.

8. Gilt das Zweckentfremdungsverbot auch für Vermietung über Airbnb?

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Viele Mieter nutzen Online-Plattformen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats, um ihre Wohnungen zu vermieten. Das ist grundsätzlich nicht verboten. In vielen Orten mit angespannter Wohnungslage existieren jedoch Zweckentfremdungssatzungen, die zeitliche Höchstgrenzen sowie Genehmigungspflichten für derartige Vermietungen an Touristen festlegen.

In der Tat fällt die kurzfristige Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb oft unter das Zweckentfremdungsverbot. Viele Städte verlangen, dass Eigentümer eine Genehmigung einholen, bevor sie ihre Immobilien für solche kurzfristigen Aufenthalte vermieten. Ohne diese Zweckentfremdungsgenehmigung riskieren die Vermieter hohe Strafgelder.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die genauen Bestimmungen und Anforderungen des Zweckentfremdungsverbots von Stadt zu Stadt variieren können. Einige Städte mögen strengere Regeln haben, während andere vielleicht Ausnahmen zulassen oder bestimmte Bedingungen festlegen, unter denen Kurzzeitvermietungen erlaubt sind. Es ist daher entscheidend für Eigentümer und potenzielle Vermieter, sich mit den lokalen Vorschriften vertraut zu machen und gegebenenfalls die notwendigen Genehmigungen einzuholen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Auskunft über die geltenden Bestimmungen erhalten Sie beim zuständigen Bezirksamt.

Als Faustregel gilt: Wenn Sie planen, Ihre Immobilie über Plattformen wie Airbnb kurzfristig zu vermieten, informieren Sie sich gründlich über die örtlichen Bestimmungen zum Zweckentfremdungsverbot, um auf der sicheren Seite zu sein. Besonders strenge Regeln im Umgang mit Kurzzeitvermietungen haben die Touristenmagneten Berlin, Hamburg und München.

In Bayerns Landeshauptstadt ist es laut Zweckentfremdungsverbot untersagt, Wohnraum im Münchner Stadtgebiet permanent und ausschließlich als Ferienwohnung zu vermieten. Eine solche Nutzung bedarf in der Landeshauptstadt einer Genehmigung. Die Nutzung einer Wohnimmobilie als Ferienwohnung ist aber nicht per se genehmigungspflichtig als Zweckentfremdung.

In der Landeshauptstadt München sind folgende exemplarische Fälle von Ferienwohnungsvermietungen ohne Bedenken hinsichtlich der Zweckentfremdungsbestimmungen:

Zimmervermietung für Ferienzwecke

In einer permanent bewohnten 90 Quadratmeter großen Familienwohnung kann beispielsweise ein 10 Quadratmeter großes, ungenutztes Kinderzimmer temporär an Urlaubsgäste vermietet werden. Die Gäste dürfen dabei das Bad und die Küche mitnutzen. Wichtig ist, dass mindestens 50 % der Wohnfläche selbst bewohnt werden.

Zeitweiliges Angebot der kompletten Wohnung als Ferienwohnung

Die eigene Wohnung oder das eigene Haus darf während Abwesenheiten, wie Urlaub, für maximal 8 Wochen pro Kalenderjahr (entspricht 56 Kalendertagen, aufgeteilt auf mehrere Zeitspannen) als Ferienunterkunft angeboten werden, vorausgesetzt, die Immobilie wird sonst wie üblich bewohnt.

Immer mehr Städte weltweit haben in der jüngeren Vergangenheit die Möglichkeit der Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb extrem eingeschränkt. Neben Berlin haben unter anderem Paris, Amsterdam, London, Rom, Florenz und Barcelona die Höchstanzahl der Tage pro Kalenderjahr für Vermietungen begrenzt. Portugal vergibt keine Lizenzen für neue Airbnbs und auch in New York wurde zuletzt ein rigoroses Gesetz verabschiedet, welches Kurzzeitvermietungen einschränkt.

9. Wie beantrage ich eine Genehmigung für eine Zweckentfremdung?

Grundsätzlich können Wohnungseigentümer eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum bei der örtlich zuständigen Behörde beantragen. Die Entscheidung zur Genehmigung basiert auf der Abwägung des öffentlichen Interesses am Wohnraum gegenüber dem öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interesse.

Eine Genehmigung wird meist dann erteilt, wenn das private oder öffentliche Interesse die Erhaltung des Wohnraums überwiegt. Ein Beispiel für ein öffentliches Interesse kann die Umwandlung in soziale Einrichtungen wie Kindergärten sein, während ein privates Interesse oft dann überwiegt, wenn die wirtschaftliche Existenz durch die Verweigerung der Genehmigung gefährdet ist.

Der Antrag auf Nutzungsänderung sollte beim örtlich zuständigen Bezirksamt eingereicht werden, da die Bezirksämter in Deutschland für Ausnahmen vom Zweckentfremdungsverbot verantwortlich sind. Die Bearbeitungszeit für die Genehmigung einer Zweckentfremdung kann sich je nach Behörde und Bundesland über mehrere Monate erstrecken.

Wenn das Bezirksamt die entsprechende Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt, darf die Wohnung an Touristen oder zu gewerblichen Zwecken vermietet werden. Eine Registriernummer wird vom Bezirksamt vergeben und muss seit dem 1. August 2018 angegeben werden, wenn die Wohnung in der Öffentlichkeit beworben wird.

Es ist jedoch zu beachten, dass die Genehmigung für die zweckentfremdete Nutzung manchmal befristet sein kann, Bedingungen enthalten oder Auflagen beinhalten kann. Selbst nach Erteilung der Genehmigung müssen in einigen Bundesländern Ausgleichszahlungen geleistet werden, die mit der Zweckentfremdung verbunden sind.

10. Wie wird die Zweckentfremdung von Wohnraum überprüft?

Die Überprüfung der Zweckentfremdung von Wohnraum erfolgt in der Regel durch die örtlichen Behörden, insbesondere die Bauämter oder Ordnungsämter. So gehen die Behörden in der Regel vor:

• • • Meldungen und Hinweise: Oftmals beginnt die Überprüfung aufgrund von Meldungen oder Hinweisen aus der Bevölkerung. Bürgerinnen und Bürger können verdächtige Fälle von Zweckentfremdung an die zuständigen Behörden melden. Die Stadt München etwa ruft ihre Bürger gezielt dazu auf, Zweckentfremdung von Wohnraum zu melden.
    • Datenabgleich: Die Behörden können Auskünfte von Vermietungsplattformen wie Airbnb nutzen, um potenzielle Fälle von Zweckentfremdung zu identifizieren. Dies kann die Überprüfung erleichtern, wenn Wohnungen regelmäßig als Ferienunterkünfte angeboten werden. Nach einem Gerichtsurteil muss Airbnb die Daten privater Vermieter an Behörden herausgeben, wenn es den Anfangsverdacht einer Zweckentfremdung gibt.
    • Vor-Ort-Inspektion: In einigen Fällen führen die Behörden Vor-Ort-Inspektionen durch, um zu überprüfen, ob eine Wohnung tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird oder ob Zweckentfremdung vorliegt. Dies kann beinhalten, dass Beamte die Immobilie besichtigen und Informationen über deren Nutzung sammeln.
    • Dokumentenprüfung: Die Vermieter oder Mieter können aufgefordert werden, Unterlagen vorzulegen, die belegen, dass die Nutzung der Wohnung den örtlichen Bestimmungen entspricht. Dies kann Mietverträge, Genehmigungen oder andere relevante Dokumente umfassen.

11. Zweckentfremdungsverbot betrifft Mieter und Vermieter

Pixabay: @ Gernd Altmann

Das Verbot der Zweckentfremdung gilt für alle Beteiligten, sowohl für diejenigen, die Wohnraum unzulässig leer stehen lassen, abreißen oder anderweitig nutzen, als auch für diejenigen, die die Wohnung zweckwidrig nutzen. Bestraft werden können also sowohl Eigentümer als auch Mieter. In Bayern werden dabei teils empfindliche Geldstrafen verhängt.

Mieter können zur Rechenschaft gezogen werden, wenn sie Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremden oder ihre Mietwohnung entgegen den geltenden Regeln anderen Personen zur Verfügung stellen. Personen, die eine Wohnung oder ein Haus zu Wohnzwecken mieten, dürfen die Immobilie nicht einfach als Büro nutzen oder sie anderen für touristische Zwecke vermieten.

Wenn ein Mieter seine Wohnung regelmäßig auf einschlägigen Plattformen als Feriendomizil anbietet, stellt dies eine Vertragsverletzung dar. Dies gibt dem Vermieter das Recht zur Abmahnung und im Wiederholungsfall zur Kündigung des Mietverhältnisses.

12. Fazit: gesetzliche Regelungen beachten

Die Zweckentfremdung von Wohnraum ist ein drängendes Thema in vielen deutschen Städten und Gemeinden angesichts des Wohnraummangels und steigender Mieten. Die gesetzlichen Regelungen zur Zweckentfremdung variieren von Bundesland zu Bundesland und können äußerst komplex sein. Mieter und Vermieter sollten sich bewusst sein, dass Verstöße gegen die Zweckentfremdungsgesetze empfindliche Bußgelder nach sich ziehen können.

Insbesondere die Vermietung über Plattformen wie Airbnb ist mit Vorsicht zu genießen, da viele Städte zeitliche Höchstgrenzen und Genehmigungspflichten für derartige Vermietungen festgelegt haben. Eine gründliche Kenntnis der lokalen Vorschriften und gegebenenfalls die Einholung von Genehmigungen sind unerlässlich, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Der Verdacht auf eine Zweckentfremdung von Wohnraum kann Eigentümer und Mieter gleichermaßen betreffen. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht kann in solchen Fällen wertvolle Unterstützung bieten, um die Interessen von Mietern und Vermietern zu wahren und Konflikte zu vermeiden.