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Wohnungsbesichtigung: Diese Rechte haben Mieter und Vermieter

Wohnungsbesichtigung: Die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter

Unsplash: @ Claudio Schwarz

Für Vermieter sowie Mieter sind Wohnungsbesichtigungen ein wichtiger, aber teilweise auch heikler Bestandteil des Mietverhältnisses. Ob es um die Instandhaltung, Neuvermietung oder den Verkauf der Immobilie geht – sowohl Mieter als auch Vermieter haben beim Thema Wohnungsbesichtigung klare Rechte und Pflichten. Werden diese nicht beachtet oder fehlt einfach das Wissen darüber, können sich daraus zahlreiche Konflikte ergeben.

In diesem Artikel werfen wir einen genauen Blick auf die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter bei einer Wohnungsbesichtigung. Von der Terminabsprache bis zu Klauseln im Mietvertrag: Wir klären auf, was erlaubt ist und was nicht.

1. Was zählt als Wohnungsbesichtigung und was gilt beim Besichtigungsrecht?

Eine Wohnungsbesichtigung oder Wohnungsbegehung bezeichnet den Vorgang, bei dem der Vermieter oder eine von ihm bevollmächtigte Person die vermietete Wohnung betritt. Dabei kann die Besichtigung verschiedene Gründe haben. Etwa zur Durchführung notwendiger Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten, zur Überprüfung des vertragsgemäßen Gebrauchs, zur Präsentation der Wohnung gegenüber potenziellen Nachmietern sowie Käufern oder bei akuten Schäden. Der Vermieter besitzt demnach ein generelles Besichtigungsrecht, wenn es dafür einen zulässigen Grund gibt. Auf der anderen Seite hat der Mieter das Recht, bei diesen Besichtigungen anwesend zu sein.

2. Welche Fristen und Zeiten müssen Vermieter bei Wohnungsbesichtigungen einhalten?

Wie sind Wohnungsbesichtigungen anzukündigen?

Unsplash_ @ Scott Graham

Der Besichtigungstermin sollte vom Vermieter immer schriftlich angekündigt und rechtzeitig kommuniziert werden. Rechtzeitig bedeutet bei weniger dringlichen Gründen üblicherweise 1- 2 Wochen vorher. Bei dringenden Anliegen mindestens 48 Stunden vor der eigentlichen Wohnungsbesichtigung. Dabei ist seitens des Vermieters immer auf die berufliche Situation des Mieters zu achten.

Bei der Terminabsprache ist auf die zeitliche Situation des Mieters zu achten

Das heißt, dass Termine für Wohnungsbesichtigungen immer zu zumutbaren Zeiten und in Absprache mit der Mietpartei stattfinden müssen. Meistens fällt das auf die Werktage zwischen 10 Uhr bis 13 Uhr oder 15 Uhr bis 18 Uhr. Bei den meisten Berufstätigen verschiebt sich die Besichtigungszeit in der Regel auf 18 Uhr bis 21 Uhr. Besichtigungstermine am Wochenende und Feiertagen sind für den Mieter freiwillig. Grundlegend dürfen die Besichtigungszeiten nicht zu früh oder zu spät sein, um auf Ruhezeiten zu achten.

Wussten Sie schon,
der Samstag zählt genau genommen als Werktag.

Deshalb können Vermieter hier auf Besichtigungstermine bestehen und diese von Mieterseite nicht generell abgelehnt werden. Der Vorteil hierbei ist, dass meistens Interessenten sowie Mieter an diesem Tag Zeit haben.

3. Welche Gründe sind für eine Wohnungsbesichtigung zulässig?

Vermieter können unter bestimmten Bedingungen und unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters. Zwar wird das Hausrecht beim Abschluss des Mietvertrages auf den Mieter übertragen, jedoch behält der Vermieter einige Rechte, die ihm eine Wohnungsbesichtigung erlauben:

      • Weiterverkauf oder -vermietung: Um Interessierten einen Blick auf die Immobilie zu ermöglichen.
      • Mangelbeseitigung oder Modernisierungsmaßnahmen: Zur Begutachtung bei bekannten Mängeln oder bei anstehenden Modernisierungsmaßnahmen.
      • Nicht vertragsgemäße Nutzung: Beim Verdacht, dass der Mieter seiner Sorgfaltspflicht nicht nachkommt oder die Wohnung unrechtmäßig genutzt wird (z. B. gewerbliche statt privater Nutzung).
      • Ablesen von Messgeräten: Nach vorheriger Ankündigung zum Ablesen von Wasser- oder Heizungszählständen.

Welche Gründe sind für eine Wohnungsbesichtigung nicht ausreichend?

Spontane Besichtigungen sind vonseiten des Vermieters nicht erlaubt. Hier gilt der Schutz der Privatsphäre vom Mieter. Dazu kommen weitere unzulässige Gründe für eine Wohnungsbesichtigung:

      • Reine Neugier
      • Wechsel der Hausverwaltung
      • Routinemäßige zweijährige Inspektionen: Diese Art von regelmäßigen Inspektionen ist nicht zulässig, wie von Gerichten bestätigt (Amtsgericht Münster am 08.02.2000).
      • Ablesung der Zählerstände: Zwar hat der Vermieter das Recht, die Wohnung zu betreten, um die Zählerstände abzulesen, jedoch besteht hierbei kein generelles Besichtigungsrecht für alle Räumlichkeiten (Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt am 27.10.2014).

Sind Routinekontrollen vom Vermieter zulässig?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist nicht ausdrücklich festgelegt, dass Vermieter regelmäßig – etwa jährlich oder alle zwei Jahre – Routinekontrollen in Mietwohnungen durchführen dürfen. Jedoch hat das Amtsgericht München (am 08.01.2016) entschieden, dass Vermieter alle fünf Jahre das Recht haben, eine Wohnungsbesichtigung zu verlangen. Nach Ansicht des Gerichts handelt es sich hierbei nicht um eine Routinekontrolle, sondern um eine Maßnahme zur ordnungsgemäßen Verwaltung der Mietimmobilie. Diese Rechtsfrage ist jedoch bisher nicht abschließend durch den Bundesgerichtshof (kurz: BGH) entschieden worden.

4. Verweigerte Besichtigung: Welche Rechte haben Vermieter?

Welche Rechte haben Vermieter bei Wohnungsbesichtigungen?

Unsplash: @ Tingey Injury Law Firm

Auch wenn ein Besichtigungstermin mit dem Mieter abgesprochen und ausgemacht wurde, kann es passieren, dass dieser abgesagt oder verweigert wird. Das ist rechtlich gesehen auch in Ordnung. Allerdings nur, wenn direkt ein Alternativtermin gesucht wird. Verweigert ein Mieter fortlaufend die Besichtigung, kann der Vermieter von seinem Besichtigungsrecht Gebrauch machen. Jedoch nicht eigenmächtig, da es sich sonst um Hausfriedensbruch handelt.

Stattdessen muss der Zutritt durch eine Duldungsklage bzw. eine Zwangsvollstreckung erwirkt werden. Ist die Zeit für etwaige Besichtigungen knapp, kommt auch eine einstweilige Verfügung infrage. Für anfallende Kosten bei abgesagten Besichtigungen oder Mietausfällen kann Schadensersatz gefordert werden.

Zur Info:

Auch wenn eine mangelnde Sauberkeit vermutet wird, zählt das nicht unbedingt als Besichtigungsgrund. Dafür muss es triftige Hinweise geben. Entspricht die Sauberkeit nicht den Erwartungen des Vermieters, können Abmahnungen ausgesprochen werden. Für eine direkte Kündigung reicht die nicht erfüllte Erwartung jedoch nicht aus.

5. Wer darf außer dem Vermieter die Wohnung besichtigen?

In vielen Fällen ist es erlaubt, dass Vermieter die Wohnung mit Begleitpersonen oder ausschließlich beauftragten Personen betreten können. Dies ist z. B. bei der Ablesung von Heizungs- und Wasserzählern üblich. Entscheidend dabei ist, dass die Anwesenheit weiterer Personen tatsächlich erforderlich ist. So können etwa Sachverständige oder Gutachter bei der Abnahme von Renovierungsarbeiten und Mängelbeseitigungen sowie zur Bewertung des Mietwertes einer Wohnung notwendig sein.

6. Welche Räume darf der Vermieter besichtigen?

Zählen alle Räume zu einer Wohnungsbesichtigung?

Freepik: @ Drazen Zigic

Während einer Besichtigung darf der Vermieter grundsätzlich alle Räumlichkeiten begehen, solange dies vorher mit dem Mieter so abgesprochen wurde. Speziell bei Besichtigungen von möglichen Schäden darf der Vermieter nur in die davon entsprechend betroffenen Räume. Bei Wohnungsbegehungen zur Neuvermietung oder beim Verkauf darf in jedes Zimmer geschaut werden. Um Konflikte vor Ort zu vermeiden, kann eine konkrete Absprache im Vorhinein einfach und unkompliziert vorbeugen.

Sind Fotos und Videos bei der Besichtigung erlaubt?

Auch wenn es selbstverständlich erscheint, muss diese Frage geklärt werden. Ist die Immobilie zum Zeitpunkt der Besichtigung noch bewohnt, dürfen ohne die Zustimmung des Mieters keine Fotos oder Videos gemacht werden. Hier greift das Recht auf den Schutz der Privatsphäre.

7. Sind Mieter verpflichtet, Wohnungsbesichtigungen zuzulassen?

Die Antwort lautet kurz und knapp: ja. Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, Wohnungsbesichtigungen zuzulassen, allerdings nur unter einem berechtigten Anlass. Dazu gehören Weiterverkauf oder -vermietung, Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, das Ablesen von Zählerständen oder bei Verdacht auf nicht vertragsgemäße Nutzung. Jedoch hat der Mieter das Recht, bei den Besichtigungen anwesend zu sein. Nur in Notfällen wie bei einem Wasserrohrbruch oder einem Gasleck ist eine eigenmächtige Begehung der Immobilie erlaubt.

8. Wann darf ein Mieter die Besichtigung verweigern?

Kann eine Wohnungsbesichtigung verweigert werden?

Unsplash: @ Nadine Shaabana

Der Mieter hat die Möglichkeit, eine Wohnungsbesichtigung zu verweigern. Allerdings nur, wenn es keine zulässigen Gründe für die Begehung gibt. Andernfalls kann das für den Mieter ernsthafte Folgen haben. Zum Beispiel können vom Vermieter anfallende Besichtigungskosten oder mögliche Mietausfälle als Schadenersatz geltend machen. Im schlimmsten Fall droht eine fristlose Kündigung (BGH am 05.10.2010).

Berechtigte Gründe für eine verweigerte Wohnungsbegehung sind z. B.:

Der Vermieter möchte …

      • die Wohnung ohne triftigen Grund oder rechtmäßige Ankündigung betreten.
      • die Wohnung eigenmächtig mit eigenem Schlüssel betreten.
      • ein generelles Besichtigungsrecht zu bestimmten Zeiten.
      • tägliche, mehrstündige Besichtigungen mit Interessenten durchführen, ohne die Zustimmung des Mieters.

9. Wie lange und wie oft dürfen Wohnungsbesichtigungen stattfinden?

Wie oft und lange können Wohnungsbesichtigungen dauern?

Unsplash: @ Sonja Langford

Wie lange die Besichtigungstermine dauern dürfen, ist nicht abschließend geklärt. Als angemessen zählt jedoch alles bis 45 Minuten. Wie oft Wohnungsbesichtigungen stattfinden dürfen, ist ebenfalls nicht eindeutig geregelt. Jedoch sollten Termine in Umfang und Personenzahl mit dem Mieter abgesprochen werden, um Konfliktsituationen zu vermeiden. Als angemessen zählen 1 – 2 Besichtigungstermine pro Woche.

Sogar Besichtigungen mit mehreren Personen sind erlaubt, wenn sie vorher mit dem Mieter vereinbart werden. Eine angemessene Anzahl liegt ungefähr bei 3 – 4 Interessierten. Pauschal lässt sich das nicht beziffern, da auch die Größe der Wohnung eine Rolle spielt.

10. Welche Besichtigungsklauseln sind für Mieter unwirksam?

In Mietverträgen können bestimmte Klauseln zur Wohnungsbesichtigung enthalten sein, die jedoch ungültig sind, wenn sie gegen geltendes Recht oder die Rechte des Mieters verstoßen. Hier sind einige Beispiele für ungültige Klauseln zur Wohnungsbesichtigung:

      • Der Vermieter darf die Wohnung nicht jederzeit und ohne vorherige Ankündigung besichtigen: Diese Klausel verletzt das Recht des Mieters auf Privatsphäre und ungestörten Gebrauch der Mietwohnung. Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt und begründet sein.
      • Keine Verpflichtung zur Duldung jeder Besichtigung: Der Mieter muss nur berechtigte Besichtigungen zulassen. Die Klausel darf nicht pauschal jede Art von Besichtigung, ohne Rücksicht auf die berechtigten Interessen des Mieters erlauben.
      • Unverhältnismäßige Strafen bei Verweigerung von Besichtigungen.
      • Ein unbedingter Zugang für Dritte ist nicht zulässig: Hierfür muss es immer einen begründeten Anlass geben. Beispielsweise, wenn Handwerker in die Wohnung müssen.
      • Zugang bei Abwesenheit: Dies ist nur in dringenden Fällen gestattet (z. B. ein Gasleck).

11. Tipps für eine unkomplizierte Wohnungsbesichtigung

Welche Tipps gibt es bei Wohnungsbesichtigungen?

Unsplash: @ Constantin Wenning

Damit die nächste Wohnungsbesichtigung nicht zum Streitfall wird, können folgende Tipps helfen. Stellen Sie als Vermieter sicher, dass berechtigte Interessen zur Besichtigung vorliegen. Vermeiden Sie unnötige Konflikte durch offene Kommunikation mit dem Mieter. Reagieren Sie als Mieter besonnen auf unangekündigte Besichtigungen und bestehen auf angemessene Terminabsprachen.

Gibt es doch Konflikte, suchen Sie zuerst das Gespräch mit dem Gegenüber. Falls dies zu keinem Ergebnis führt, holen Sie sich eine rechtliche Beratung durch eine Kanzlei für Mietrecht.

Tipps für Vermieter

  1. Kündigen Sie die Wohnungsbesichtigung immer rechtzeitig an.
  2. Geben Sie immer einen berechtigten Grund für die Besichtigung an.
  3. Die Terminabsprache sollte möglichst einvernehmlich geschehen.
  4. Dokumentieren Sie vorsichtshalber die Besichtigung, falls später Streitigkeiten aufkommen.

Tipps für Mieter

  1. Stellen Sie sicher, dass Sie oder eine vertraute Person beim Termin anwesend sind.
  2. Falls Sie einen Termin absagen müssen, sorgen Sie für alternative Vorschläge.
  3. Dokumentieren Sie vorsichtshalber die Besichtigung.
  4. Informieren Sie sich vorab über ihre Rechte und Pflichten.

12. Fazit: Im Zweifel rechtliche Unterstützung suchen

Eine Wohnungsbesichtigung ist ein rechtlich geregelter Prozess, der sowohl die Rechte des Vermieters als auch des Mieters berücksichtigt. Beide Parteien sollten sich ihrer Rechte und Pflichten bewusst sein, um Konflikte zu vermeiden und den Prozess reibungslos zu gestalten. Gibt es doch Probleme bei der Besichtigung, kann eine Rechtsberatung die Lösung sein. Eine Kanzlei für Mietrecht hilft Ihnen bei der Klärung sämtlicher Fragestellungen und Streitpunkten.

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