Baumängel und Gewährleistung: Was Bauherren wissen sollten

Beim Bau eines Hauses können trotz sorgfältiger Planung und Ausführung Mängel auftreten, die nicht nur ärgerlich, sondern auch kostspielig sein können. Nicht selten kommt es dadurch zu Auseinandersetzungen zwischen Bauherren und Bauunternehmen oder Handwerksbetrieben. Trotz der ausführlichen gesetzlichen Regelungen zu Gewährleistung und Baumängelverjährung ist das Thema aus baurechtlicher Sicht brisant. Wer haftet, wenn Baumängel arglistig verschwiegen werden? Was bedeutet die gehemmte Verjährungsfrist? In diesem Blogbeitrag erläutern wir, was jeder Bauherr über Baumängel und die damit verbundenen Gewährleistungsansprüche wissen sollte.

Inhaltsverzeichnis:

1. Wann liegen Baumängel vor?

2. Welche Arten von Baumängeln gibt es?

3. Die 5 häufigsten Baumängel

4. Wer haftet bei Baumängeln?

5. Gewährleistung bei Baumängeln

6. Verjährungsfrist für Bauleistungen

7. Abnahme und Mängelüberprüfung

8. Baumängel rügen: die Mängelanzeige

9. Arglistig verschwiegene Mängel

10. Hemmung der Verjährungsfrist

11. Baumängel festgestellt: So gehen Sie vor

12. Fazit: Hilfe bei der Schadensabwicklung von Baumängeln

1. Wann liegen Baumängel vor?

Unsplash: @ Henry Co

Ein Baumangel besteht dann, wenn der tatsächliche Zustand eines fertiggestellten Bauobjekts von dem geplanten Zustand, wie er im Bauvertrag festgelegt wurde, abweicht. Diese Abweichung kann dazu führen, dass das Bauobjekt nicht nur von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht, sondern auch an Wert verliert.

Ein Baumangel kann jede Abweichung sein, sei sie positiv oder negativ, und unabhängig davon, wie sich der Wert des Objekts dadurch verändert. Darüber hinaus werden auch folgende Situationen als Baumängel eingestuft:

• • • Mängel, die zwar nicht die Funktionalität beeinträchtigen, aber das ästhetische Empfinden oder die Wertschätzung des Bauwerks mindern, bekannt als „Schönheitsfehler“.
    • Eine erhöhte Gefahr von Schäden am Bauobjekt.

Alltägliche Abnutzung oder normale Verschleißerscheinungen am Bauwerk zählen jedoch nicht zu den Baumängeln, selbst wenn sie die Qualität der Bauleistung beeinflussen.

Baumängel werden häufig schon während der Bauarbeiten oder bei der Abnahme nach Fertigstellung des Bauvorhabens entdeckt. Trotz einer gründlichen Überprüfung können manche Mängel übersehen werden. Es können Wochen, Monate oder sogar Jahre vergehen, bevor Beeinträchtigungen an der Bausubstanz oder an technischen Installationen im Haus erkennbar werden. Welche Rechte Bauherren und Baufrauen in solchen Fällen geltend machen können, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) §634 geregelt.

2. Welche Arten von Baumängeln gibt es?

Bei den Baumängeln wird zwischen erheblichen und versteckten Baumängeln unterschieden.

Offenkundige Baumängel

Ein offenkundiger Baumangel liegt vor, wenn die Immobilie durch den Mangel nicht gemäß den vertraglichen Vereinbarungen oder dem vorgesehenen Zweck genutzt werden kann, oder wenn sie nicht den aktuellen technischen Standards für Gebäudeerrichtungen entspricht.

Ebenfalls als offenkundiger Mangel gilt, wenn sich dadurch das Risiko für Folgeschäden erhöht oder es hohe Kosten verursacht, den Mangel zu beheben oder zumindest zu mindern. Solche offenkundigen Mängel werden oft schon während der Bauarbeiten oder spätestens bei der Abnahme nach Fertigstellung des Bauvorhabens entdeckt.

Versteckte Baumängel 

Während offenkundige Baumängel in der Regel spätestens bei der Bauabnahme auffallen, kann es vorkommen, dass der Bauherr Mängel erst nach der offiziellen Übergabe des Gebäudes entdeckt. Diese erst später erkennbaren Mängel werden als versteckte Baumängel bezeichnet. Wenn der Bauherr einen solchen versteckten Mangel innerhalb der gesetzlichen Frist beanstandet, ist das Bauunternehmen verpflichtet, diesen zu beheben.

3. Die fünf häufigsten Baumängel

Unsplash: @ Annie Spratt

Bei Bauarbeiten kann viel schiefgehen und nicht immer sind die Folgeschäden bereits bei der Übergabe abzusehen. Eine Langzeitstudie vom Bauherren-Schutzbund e.V. zeigt typische Baumängel beim Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern. Diese liegen häufig im Bereich Planung und Koordination, aber meistens in der Bauausführung.

Das sind die fünf häufigsten Baumängel:

• • • Feuchter Estrich: Wenn der Estrich beim Verlegen des Bodenbelags noch feucht ist, zeigen sich mit der Zeit Feuchtigkeitsschäden. Nach etwa sechs Monaten können am Innenputz Verfärbungen und Feuchtigkeitsränder auftreten. Bodenbeläge, insbesondere Massivholzdielen, neigen dann zu Verformungen und es kann zu Schimmelbildung an den Wänden kommen.
    • Mangelhafte Kellerabdichtung: Als Folge einer mangelhaften Kellerabdichtung können Feuchteschäden an den Außenwänden auftreten. Typische Anzeichen sind Abplatzungen der Wand- oder Deckenfarbe, Feuchteflecken und Verfärbungen.
    • Undichte Luftdichtheitsebene: Wenn es trotz Heizung nicht richtig warm wird und ein Gefühl von Zugluft in den Räumen entsteht, können Mängel in der Luftdichtheit vorliegen. Ist die luftdichte Ebene nicht sachgemäß installiert und weisen die Folien an den Gebäudeanschlüssen Lücken auf, entsteht schnell Schimmel.

• • • Rissbildung in der Hausfassade: Das Auftreten von Rissen in der Hausfassade kann ein Hinweis auf das Fehlen von Ringankern sein. Weitere Anzeichen hierfür sind Abrisse in den Ecken des Mauerwerks. Solche Schäden entstehen, wenn die oberen Enden der Wände (Wandköpfe) nicht korrekt und fest mit der Dachkonstruktion verbunden sind. Infolgedessen können die Außenwände im Bereich, wo das Dach aufliegt, ausknicken.
    • Risse im Wärmedämm-Verbundsystem: Risse im Wärmedämm-Verbundsystem treten oft in den Eckbereichen von Fenster- und Türöffnungen auf. Dies ist meist darauf zurückzuführen, dass die Dämmplatten mit Kreuzfugen angebracht wurden, anstatt sie fortlaufend und im Verbund mit senkrecht versetzten Stoßfugen an die Fassade zu kleben. Kreuzfugen sind grundsätzlich sowohl in der Fläche als auch an Gebäudeecken oder -öffnungen nicht erlaubt. Durch diese nicht sachgemäße Ausführung entstehen Spannungsrisse und Kerbrisse, welche die Dämmwirkung beeinträchtigen.

4. Wer haftet bei Baumängeln?

Unsplash: @ Kenny Eliason

Bei Baumängeln haftet in der Regel das Bauunternehmen oder der Handwerksbetrieb, der die entsprechende Bauleistung erbracht hat. Diese Haftung ergibt sich aus der Gewährleistungspflicht, die besagt, dass die ausgeführte Arbeit frei von Mängeln sein muss. Fehler sind auf allen Ebenen möglich ­– von der Bauleitung bis zum Malerbetrieb.

Da an einem Bauprojekt verschiedene Bau- und Handwerksfirmen arbeiten, muss im Fall eines Baumangels zunächst festgestellt werden, wer den Schaden verursacht hat. Im Fall einer fehlerhaften Kellerabdichtung ist etwa das Rohbau-Unternehmen verantwortlich. Bei Rissen in der Fassade könnte der Zimmermann falsche Berechnungen angestellt haben etc. Der verantwortliche Betrieb muss für den Schaden aufkommen oder die Mängel beseitigen.

Werden innerhalb von fünf Jahren nach der Bauabnahme Baumängel festgestellt, kann die Baufrau oder der Bauherr eine Beseitigung der Mängel einfordern. Dies kann entweder durch eine Nacherfüllung seitens des Auftragnehmers oder durch eine Selbstvornahme erfolgen. Ist eine Beseitigung der Mängel nicht möglich, kann eine Vergütungsminderung geltend gemacht werden. Außerdem kann oft zusätzlich Schadenersatz gefordert werden.

5. Gewährleistung bei Baumängeln

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Gewährleistung bedeutet, dass der Erbringer einer Leistung die Verantwortung dafür trägt, dass seine erbrachte Arbeit keine Mängel aufweist. Liegen an einem Bauwerk also Baumängel vor, kann der Bauherr oben genannte Gewährleistungsansprüche geltend machen. Dafür sieht der Gesetzgeber einen Zeitraum von fünf Jahren ab der Bauabnahme vor.

Selbst nach der Abnahme des Bauwerks steht dem Bauherren während der Gewährleistungsfrist ein Recht auf Behebung von Mängeln zu. Innerhalb von fünf Jahren nach der Abnahme können Bauherren eventuelle Mängel in ihrem neuen Eigenheim geltend machen. Diese Frist für die Gewährleistung betrifft auch Mängel, die der Bauherr bereits bei der Bauabnahme bemängelt hatte.

6. Verjährungsfrist für Bauleistungen 

Möchte der Bauherr seine Gewährleistungsansprüche durchsetzen, ist es notwendig, die gesetzlich festgelegten Verjährungsfristen einzuhalten. Die Verjährungsfrist für Bauleistungen bezieht sich auf den Zeitraum, in dem Ansprüche aufgrund von Mängeln bei Bauleistungen geltend gemacht werden können. In Deutschland ist diese Frist gesetzlich im BGB geregelt.

Das sind die wichtigsten Punkte:

• • • Beginn der Frist: Die Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme der Bauarbeit durch den Auftraggeber. Ab diesem Zeitpunkt kann der Bauherr Mängelansprüche geltend machen. Abnahme bedeutet, dass der Bauherr das Bauwerk als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt.
    • Dauer der Verjährungsfrist: Für Bauleistungen beträgt die reguläre Verjährungsfrist in der Regel fünf Jahre. Diese Frist beginnt mit der Abnahme der Bauleistung.
    • Abweichende Vereinbarungen: Es ist möglich, dass im Bauvertrag abweichende Verjährungsfristen vereinbart werden. Diese müssen jedoch den gesetzlichen Rahmenbedingungen entsprechen und sind an bestimmte Voraussetzungen gebunden.
    • Unterbrechung und Hemmung der Verjährung: Unter bestimmten Umständen kann die Verjährungsfrist unterbrochen oder gehemmt werden. Zum Beispiel, wenn der Bauherr Mängel rügt oder wenn zwischen den Parteien Verhandlungen über die Mängelansprüche geführt werden. In solchen Fällen verlängert sich die Verjährungsfrist entsprechend.
    • Bedeutung für Bauherren und Unternehmer: Für Bauherren ist es wichtig, Mängel rechtzeitig zu melden und Ansprüche innerhalb der Verjährungsfrist geltend zu machen. Für Bauunternehmer ist es entscheidend zu wissen, dass die Haftung für ihre Bauleistungen mit der Verjährungsfrist endet.

7. Abnahme und Mängelüberprüfung

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Von zentraler Bedeutung für die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen ist die Bauabnahme. Mit ihr erklärt der Bauherr, dass er das Bauwerk im Wesentlichen als vertragsgemäß anerkennt. Der Bauherr überprüft, ob das Bauwerk den vertraglichen Vereinbarungen entspricht und ob offensichtliche Mängel vorliegen. Eventuell festgestellte Mängel sollten direkt bei der Abnahme dokumentiert werden.

Ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme ist der Bauherr auch für die Instandhaltung und den Schutz des Bauwerks verantwortlich. Vor der Abnahme liegt die Beweislast für die Mangelfreiheit beim Bauunternehmer. Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um. Der Bauherr muss dann nachweisen, dass ein Mangel vorliegt und dieser bereits zum Zeitpunkt der Abnahme vorhanden war.

Mit der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Erst ab diesem Zeitpunkt kann der Bauherr offiziell Mängel im Rahmen der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Gewährleistungsfrist geltend machen. In Deutschland beträgt diese Frist im Bauwesen in der Regel fünf Jahre ab der Abnahme.

Die Bauabnahme ist somit ein kritischer Moment im Bauprozess, der sowohl rechtliche als auch praktische Auswirkungen auf die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen hat. Es ist daher für Bauherren wichtig, diesen Prozess ernst zu nehmen und bei der Abnahme sorgfältig zu prüfen, ob das Bauwerk den vertraglichen Anforderungen entspricht.

Rechtzeitig vor Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist sollten Bauherren noch einmal aktiv werden: Es ist ratsam, dass Sie eine umfassende Überprüfung des Bauwerks spätestens ein halbes Jahr vor Ende der Verjährungsfrist einleiten. Alle festgestellten Mängel sollten detailliert dokumentiert (und fotografiert) werden, um eine Reklamation geltend zu machen. Im nächsten Schritt muss fristgerecht eine Mängelanzeige gemeldet werden.

8. Baumängel rügen: die Mängelanzeige

Unabhängig von der persönlichen Bekanntschaft mit Auftragnehmern wie Baufirmen oder Handwerkern ist es essenziell, Baumängel stets schriftlich zu dokumentieren. Ein informeller Umgang kann schnell in rechtliche Auseinandersetzungen münden. Die präzise schriftliche Formulierung der Mängelanzeige ist dabei von großer Bedeutung.

Folgende Punkte sollte eine Mängelanzeige enthalten:

• • • Empfänger (Bauunternehmer) mit vollständiger Anschrift
    • das betroffene Bauprojekt
    • detaillierte Mängelbeschreibung, inklusive des Zeitpunkts des Schadenseintritts und der Schadensart
    • Frist für die Mängelbeseitigung (benennen Sie ein konkretes Datum)
    • Drohen Sie bei Fristüberschreitung mit Vertragskündigung und der Möglichkeit, die Mängel durch einen anderen Unternehmer beseitigen zu lassen – auf Kosten des ursprünglichen Auftragnehmers.
    • Unterschrift

Versenden Sie das Schreiben per Einschreiben mit Rückschein, um den Zugang zu dokumentieren. Dies ist im Falle von Rechtsstreitigkeiten hilfreich.

Generell ist es notwendig, einen Baumangel sofort nach seiner Feststellung zu melden. Offenkundige Mängel müssen unverzüglich gemeldet werden, weshalb eine gründliche Bauüberwachung wichtig ist. Wird ein solcher Mangel übersehen, könnte der Hausbesitzer später auf den Kosten sitzen bleiben. Auch versteckte Mängel, die bei der Übergabe vorhanden sind, aber erst später entdeckt werden, sollten Sie unverzüglich nach deren Entdeckung anzeigen.

9. Arglistig verschwiegene Mängel

Unsplash: @ Pars Sahin

Häufig resultieren Baumängel aus Missverständnissen, Fahrlässigkeit oder Zeitdruck. Trotz offener Kommunikation kann es vorkommen, dass Mängel absichtlich verborgen werden. Wenn die ausführende Partei – sei es der Auftragnehmer, Handwerker oder Subunternehmer – einen Mangel vorsätzlich verbirgt, kommen spezielle Regelungen zur Gewährleistung zur Anwendung, die von den normalen Verjährungsfristen des BGB abweichen.

Es ist dabei grundsätzlich irrelevant, ob der Mangel bewusst in Kauf genommen wurde, wie durch die Verwendung minderwertiger Materialien oder ob ein unbeabsichtigt entstandener Mangel später absichtlich verheimlicht wird. Eine arglistige Täuschung liegt bereits vor, wenn der Betrieb von einer Situation weiß, die potenziell zukünftige Mängel verursachen könnte.

Ein arglistig verschwiegener Baumangel liegt dann vor, wenn die auftraggebende Partei über minderwertige Bauausführung absichtlich im Unklaren gelassen wird. Ebenso gilt dies, wenn ein Unternehmen die Bauarbeiten so mangelhaft koordiniert, dass erhebliche Mängel entstehen.

Beispiele für arglistig verschwiegene Baumängel sind:

• • • Verwendung minderwertiger Baustoffe
    • mangelhafte Koordination der Bauarbeiten
    • Einsatz nicht zugelassener Materialien
    • vorsätzliche Installation defekter Gebäudetechnik

10. Baumängel: Hemmung der Verjährungsfrist

In bestimmten Fällen kommt eine Unterbrechung der Gewährleistungsfrist infrage. Eine Hemmung der Verjährungsfristen im Bauwesen unterbricht die laufende Gewährleistungsfrist nach BGB und setzt diese zu einem späteren Zeitpunkt fort. Mögliche Gründe für eine solche Hemmung können sein:

• • • Verhandlungen über einen Gewährleistungsanspruch zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer
    • gerichtliche Schritte zur Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen

Im Falle von Verhandlungen ist es laut Baurecht nicht notwendig, dass bereits konkrete Mängel am Bauobjekt vorliegen. Allein die Diskussion über das mögliche Vorhandensein eines Mangels kann eine Hemmung der Gewährleistungsfrist nach sich ziehen. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt erneut zu laufen, sobald eine der Vertragsparteien weitere Verhandlungen ablehnt.

Im Falle gerichtlicher Schritte wird die Unterbrechung der Fristen für Baumängel beispielsweise durch die Zustellung eines Mahnbescheids, einer Streitverkündung oder einer einstweiligen Verfügung ausgelöst. Zu beachten ist, dass eine Mängelrüge allein nicht ausreicht, um die Verjährungsfrist zu hemmen.

Besonders bei Streitigkeiten zwischen Bauträgern und Bauherren kommt diese Regelung häufig zum Tragen. Was es bei Verträgen mit Bauträgern noch zu beachten gibt, haben wir im Beitrag „Bauträgervertrag: Das sollten Immobilienkäufer wissen“ zusammengefasst.

11. Baumängel festgestellt: So gehen Sie vor

Wenn Baumängel festgestellt werden, ist es wichtig, systematisch und rechtlich korrekt vorzugehen, um die eigenen Ansprüche zu wahren und eine angemessene Behebung der Mängel zu erreichen. Sie haben den Mangel innerhalb der Gewährleistungsfrist festgestellt? So gehen Sie Schritt für Schritt vor:

• • • Dokumentation des Mangels: Dokumentieren Sie den festgestellten Mangel so detailliert wie möglich. Machen Sie Fotos, Videos und schriftliche Aufzeichnungen, die den Mangel genau beschreiben. Notieren Sie das Datum der Entdeckung und mögliche Ursachen oder Auswirkungen des Mangels.
    • Kontaktaufnahme mit dem Bauunternehmen oder Handwerker: Informieren Sie den Verantwortlichen (Bauunternehmer, Handwerker etc.) schriftlich über den Mangel. Die Mängelanzeige sollte präzise, klar und nachweisbar sein, idealerweise per Einschreiben versendet.
    • Setzen eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung: Setzen Sie dem Unternehmen eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels. Die Länge der Frist hängt von der Art und Dringlichkeit des Mangels ab.

• • • Einschaltung eines Sachverständigen: Bei komplexen oder umstrittenen Mängeln kann es sinnvoll sein, einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen. Dieser kann den Mangel begutachten und ein Gutachten erstellen.
    • Berücksichtigung von Sicherheitseinbehalten: Wenn Sie noch Rücklagen oder Sicherheitseinbehalte vom Bauunternehmen haben, können diese als Druckmittel genutzt werden, um die Mängelbeseitigung zu beschleunigen.
    • Rechtliche Beratung einholen: Bei größeren oder strittigen Mängeln ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen, insbesondere wenn es um die Interpretation von Verträgen oder die Durchsetzung von Ansprüchen geht.
    • Gerichtliche Schritte in Betracht ziehen: Sollten die Mängel nicht innerhalb der gesetzten Frist behoben werden oder der Bauunternehmer die Mängel bestreiten, kann es notwendig sein, rechtliche Schritte zu erwägen.
    • Dokumentation der Kommunikation: Bewahren Sie alle Korrespondenzen, Angebote, Rechnungen und Verträge gut auf, da diese als Beweismittel dienen können.

12. Fazit: Hilfe bei der Schadensabwicklung von Baumängeln

Unsplash: @ Thomas Martinsen

Fehler sind menschlich und passieren wohl bei jedem Bauprojekt. Umso wichtiger ist es, dass Bauherren ihre Rechte im Zusammenhang mit Baumängeln und Gewährleistung kennen. Baumängel können in verschiedenen Formen auftreten und haben oft erhebliche finanzielle und rechtliche Konsequenzen. Bei Baumängeln ist es von unschätzbarem Wert, einen Spezialisten an Ihrer Seite zu haben.

Unsere Anwälte für Baurecht unterstützen Sie nicht nur bei der korrekten Identifizierung und Dokumentation von Baumängeln, sondern sind auch bei der Kommunikation mit Bauunternehmern und bei der Formulierung und Einreichung von Mängelanzeigen für Sie da. Besonders bei komplexen Fällen, wie arglistig verschwiegenen Mängeln oder bei der Hemmung der Verjährungsfrist, ist juristische Expertise entscheidend. Wir haben Erfahrung darin, Streitigkeiten rund um das Thema Baumängel einvernehmlich beizulegen oder – falls notwendig – Ihre Ansprüche vor Gericht durchzusetzen.