Bauträgervertrag: Das sollten Immobilienkäufer wissen

Beim Hausbau entspannt zurücklehnen? Das versprechen Bauträger, die schlüsselfertige Häuser anbieten. Sie kümmern sich um alles – vom Grundstück bis zum Bau. Die Rechte und Pflichten von Käufer und Bauträger sind in diesen Fällen im Bauträgervertrag geregelt. Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird, sollten Immobilienkäufer vor der Vertragsunterzeichnung genau hinschauen, um gängige Fallstricke zu vermeiden. Was im Bauträgervertrag steht, was es vor Vertragsabschluss zu beachten gilt und welche Rechte Immobilienkäufer bei einer Insolvenz des Bauträgers haben, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist der Bauträgervertrag?

2. Was ist im Bauträgervertrag geregelt?

3. Bauträgervertrag prüfen: Darauf sollten Sie achten

4. Diese Klauseln sind im Bauträgervertrag wichtig

5. Notarielle Beurkundung des Bauträgervertrags

6. Der Bauträgervertrag beim Kauf von Eigentumswohnungen

7. Bauträgervertrag: Wann wird der Kaufpreis fällig?

8. Wann kann ein Bauträgervertrag gekündigt werden?

9. Bauträgervertrag: Schadenersatz bei Bauverzögerung

10. Was tun, wenn der Bauträger Insolvenz anmeldet?

11. Typische Fallstricke im Bauträgervertrag

12. Fazit: Bauträgervertrag prüfen lassen!

1. Was ist der Bauträgervertrag?

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Ein Bauträgervertrag wird zwischen einem Bauträger und einem Immobilienkäufer geschlossen. In dem Vertrag verpflichtet sich der Bauträger, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu bauen und anschließend das dazugehörige Grundstück an den Käufer zu übertragen. Der Bauträgervertrag regelt also die Durchführung eines Bauprojekts sowie den Verkauf des betreffenden Grundstücks

Der Bauträgervertrag ist ein recht umfangreiches Vertragswerk aus einem Grundstückskaufvertrag und einem Werkvertrag. Typische Bauträgerprojekte sind Neubau oder Sanierung von Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Es können aber auch Einfamilienhäuser nach dem Bauträgermodell errichtet werden.

Als eine Kombination aus Kaufvertrag und Werkvertrag wirft der Bauträgervertrag rechtlich einige Fragen auf. In der Regel erwirbt der Käufer durch den Bauträgervertrag das Grundstück und beauftragt den Bauträger mit dem Bauvorhaben. Erst wenn das Gebäude fertiggestellt ist, geht sowohl das Grundstück als auch die Immobilie in den Besitz des Käufers über.

Dieses Vorgehen kann jedoch für den Käufer einige mögliche Nachteile mit sich bringen, weshalb es wichtig ist, einen solchen Vertrag sorgfältig zu prüfen, bevor man ihn abschließt. Weiterhin enthalten viele solche Verträge Fehler oder Klauseln, die nachteilig für den Käufer sind und dadurch dem ausführenden Unternehmen höhere Gewinne ermöglichen sollen.

2. Was ist im Bauträgervertrag geregelt?

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Im Bauträgervertrag sind alle wichtigen Vereinbarungen zwischen Ihnen als Käufer und dem Bauträger festgehalten. Alle relevanten Details zum Grundstückskauf und zum Bauvorhaben werden ins Vertragswerk eingearbeitet. Dieser Vertrag bildet die rechtliche Grundlage für den Erwerb einer Immobilie vom Bauträger, daher sollten Sie genau wissen, was darin geregelt ist.

Zunächst einmal enthält der Vertrag Angaben zur Baubeschreibung sowie zum Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten. Hier werden unter anderem Details zur Ausstattung wie Bodenbeläge oder Sanitäreinrichtungen aufgelistet. Auch Informationen über Sonderwünsche des Käufers können hier vermerkt sein.

Des Weiteren regelt der Bauträgervertrag auch den Zeitpunkt der Übergabe sowie eventuelle Fristen für die Fertigstellung des Bauvorhabens. Es werden meist genaue Termine vereinbart, an denen bestimmte Abschnitte abgeschlossen sein sollen – beispielsweise das Richtfest oder andere Meilensteine während des Bauprozesses.

Ein weiteres wichtiges Thema im Vertragswerk betrifft Gewährleistung und Haftung bei Mängeln am Bauobjekt nach dessen Vollendung. Der Kunde hat Anspruch darauf, dass mögliche Baumängel innerhalb eines gewissen Zeitraums behoben werden müssen – dies sollte unbedingt schriftlich fixiert sein!

Diese Regelungen enthält ein Bauträgervertrag immer:

• • • Regelungen zur Gewährleistung und Haftung bei Mängeln am Bauobjekt nach Fertigstellung
    • Vereinbarungen zur Abnahme des Bauvorhabens
    • Regelungen zur Änderung oder Ergänzung des Bauvorhabens
    • Festlegung von Vertragsstrafen bei Verzögerungen oder Nichterfüllung der vertraglichen Pflichten
    • Vereinbarungen zur Abwicklung von Zahlungen und Sicherheitsleistungen

Kurz gesagt: Im Bauträgervertrag sind sämtliche Einzelheiten rund um den Erwerb einer Immobilie von einem Projektabwickler niedergeschrieben – von technischen Spezifikationen bis hin zu finanziellen Vereinbarungen. Es ist daher ratsam, den Vertrag genau zu prüfen oder sich von einem Fachmann beraten zu lassen, um spätere Überraschungen und Probleme zu verhindern.

3. Bauträgervertrag prüfen: Darauf sollten Sie achten

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Grundsätzlich lässt sich der Traum vom Eigenheim mithilfe eines Bauträgers mit wenig Stress und oft auch kostengünstig erfüllen. Aber trotzdem gilt hier Vorsicht: Ein Bauträgervertrag kann Vertragsklauseln enthalten, die für den Käufer nachteilig werden können. Unklare Klauseln können z.B. Gewährleistungsansprüche ins Wanken bringen.

Um böse Überraschungen zu vermeiden, achten Sie auf folgende Punkte besonders:

Detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung 

In der Baubeschreibung wird festgelegt, welche Leistungen Sie genau kaufen – die technische Ausführung, die verwendeten Materialien und etwaige Sonderwünsche. Es ist wichtig, dass die Baubeschreibung detailliert und präzise verfasst ist, damit Sie Ihre Gesamtausgaben besser kalkulieren können und auch in der Lage sind, den Fortschritt der Bauarbeiten zu überprüfen.

Auch wenn das Gebäude zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits fertiggestellt ist, muss die Baubeschreibung notariell beurkundet werden. Andernfalls wäre der gesamte Bauträgervertrag ungültig. Der Notar des Bauträgers wird Ihnen spätestens zwei Wochen vor dem Termin einen Auszug des Bauträgervertrags zukommen lassen (§ 17 Abs. 2 a BeurkG).

Auflassung

Das zentrale Sicherungsmittel ist die Auflassung, bei der der Bauträger offiziell erklärt, das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer zu übertragen. Dadurch wird Ihnen garantiert, dass Sie als neuer Besitzer in das Grundbuch der Immobilie eingetragen werden. Zunächst wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, um sicherzustellen, dass der Bauträger die Immobilie nicht erneut verkauft.

Wenn alles wie geplant verläuft und sowohl die Immobilie mangelfrei ist als auch alle Raten bezahlt wurden, wird diese Auflassungsvormerkung gelöscht und stattdessen der endgültige Auflassungsvermerk ins Grundbuch eingetragen. Dies bestätigt noch einmal rechtskräftig Ihre Position als neuer Eigentümer im Grundbuch der Immobilie.

Bauzeitenplan einfordern

Lassen Sie sich die Termine für Baubeginn und Fertigstellung durch klare und präzise Formulierungen bestätigen. Das Datum, das für die Fertigstellung festgehalten wird, ist für den Bauträger verpflichtend. Sofern im Bauträgervertrag festgehalten, können sie bei Terminüberschreitungen Schadenersatzansprüche geltend machen.

Lassen Sie sich außerdem klar definieren, welche Art der Fertigstellung der Bauträger meint. Das heißt, ist die Immobilie baulich fertiggestellt oder bezugsfertig?

Festpreisgarantie 

Im Bauträgervertrag wird in der Regel ein fester Kaufpreis vereinbart, der sich aus den Angaben zur Baubeschreibung ergibt. Was genau die Festpreisgarantie abdeckt, sollte ebenfalls im Vertrag festgehalten werden. Denn es besteht das Risiko, dass Preissteigerungen etwa bei den Kosten für Erschließung und Bauarbeiten an Sie weitergegeben werden können, wenn der Vertrag nicht eindeutig formuliert ist.

Auch eine zeitliche Beschränkung des Festpreises sollten Sie beim Bauträger erfragen. Normalerweise gilt ein Festpreis nur für 6 bis 12 Monate. Sollte sich aufgrund eines Streiks im Baugewerbe die Fertigstellung verzögern und somit die festgelegte Frist überschritten werden, kann der Bauträger den Festpreis erhöhen. Das könnte zu Problemen bei der Baufinanzierung führen.

Bauabnahme 

Es ist wichtig, dass Sie im Bauträgervertrag eine offizielle Bauabnahme festhalten. Dies beinhaltet eine gemeinsame Begehung mit dem Bauträger nach Abschluss des Neubaus. Es wäre optimal, wenn Sie hierbei von einem neutralen Bausachverständigen begleitet werden. Mit der Bauabnahme bestätigen Sie im Wesentlichen die vertragsgemäße Leistung des Bauträgers. Daher sollten festgestellte Baumängel sorgfältig dokumentiert und Nachbesserungen verlangt werden.

4. Diese Klauseln sind im Bauträgervertrag wichtig

Der Bauträgervertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen Ihnen als Käufer und dem Bauträger. Um sicherzustellen, dass Kunden nicht benachteiligt werden, sollten bestimmte Klauseln im Bauträgervertrag besonders beachtet und genau geprüft werden:

• • • Erschließungskosten-Regelung: Diese Regelung schützt den Käufer, indem sie festlegt, dass sämtliche Kosten für die Erschließung des Grundstücks vom Bauträger getragen werden müssen.
    • Baugenehmigung: Im Vertrag sollte zwingend vermerkt sein, dass der Bauträger über eine gültige Baugenehmigung verfügt. Nur so kann das Grundstück mit dem Bauvorhaben in Zusammenhang gebracht werden.
    • Fertigstellungstermine: Es ist wichtig, festzuhalten, bis wann das Bauvorhaben abgeschlossen sein muss. Achten Sie darauf, dass angemessene Fristen gesetzt sind und Konsequenzen wie etwa ein Preisnachlass bei Nichteinhaltung der Termine vereinbart wurden.
    • Nacherfüllungsrecht: Falls während oder nach der Übergabe des Hauses bzw. der Wohnung Mängel auftreten sollten, muss ein separates Recht auf Nachbesserung im Vertrag festgehalten sein. Dadurch wird sichergestellt, dass der Bauträger zur Behebung von Mängeln verpflichtet ist.
    • Schadensersatz, Minderungen, Rücktritt: Neben dem Nacherfüllungsrecht sollten auch die üblichen Klauseln zu Schadensersatzzahlungen, Minderungen des Kaufpreises und einem möglichen Rücktritt vom Vertrag separat im Bauträgervertrag niedergeschrieben sein.
    • Sicherung der Lastenfreistellung: Dieser Teil des Bauträgervertrags ist essenziell – er legt fest, dass die Verpflichtungen des Bauträgers nicht auf den Käufer übertragen werden können, wenn das Eigentum übergeht.
    • Auflassungsvormerkung: Damit das vom Bauträger errichtete Gebäude anschließend auf den Käufer übergehen kann, muss im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen sein. Dadurch wird ein Anspruch auf Übertragung des Eigentums begründet.

5. Notarielle Beurkundung des Bauträgervertrags

Weil im Bauträgervertrag mitunter die Übertragung eines Grundstücks geregelt ist, muss er von einem Notar beurkundet werden. Der Vertrag muss vom Käufer und vom Bauträger unterschrieben werden. Eigenleistungen, Sonderwünsche und ihre Kosten und Änderungen müssen im Vertrag festgehalten und ebenfalls notariell beglaubigt werden, da der Vertrag sonst unwirksam ist.

6. Der Bauträgervertrag beim Kauf von Eigentumswohnungen

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Durch den Erwerb einer Eigentumswohnung wird man zum Eigentümer eines Anteils am Gemeinschaftseigentum und des individuellen Sondereigentums. Diese Aufteilung erfordert eine Erweiterung des Vertragswerks, da geregelt werden muss, welche Regeln für die zukünftige Eigentümergemeinschaft gelten sollen.

Die genaue Aufteilung der Immobilie sowie des Grundstücks in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum wird durch die Teilungserklärung festgelegt, welche auch den jeweiligen Anteil jedes Wohnungskäufers definiert. Diese Teilungserklärung kann nach Unterzeichnung nicht mehr verändert werden und sollte zusammen mit der Gemeinschaftsordnung sorgfältig geprüft werden.

Die Gemeinschaftsordnung wird vom Bauträger erstellt und fungiert gewissermaßen als Verfassung der Wohnanlage. Sie regelt das Zusammenleben zwischen den Wohnungseigentümern untereinander sowie das Verhältnis zum Verwalter. Als fester Bestandteil der Teilungserklärung legt sie auch bindende Regeln zur Verteilung von Einnahmen und Kosten, dem Stimmrecht und zur Verwaltung des gemeinsamen Eigentums fest. Der Umfang dieser Gemeinschaftsordnung kann stark variieren.

7. Bauträgervertrag: Wann wird der Kaufpreis fällig?

Nach Abschluss eines Bauträgervertrags zahlen Sie den vollen Kaufpreis der Immobilie auf einmal, wenn sie bereits fertiggestellt ist. Wenn die Immobilie jedoch noch geplant oder sich im Bau befindet, begleichen Sie den Kaufpreis in mehreren Raten während des Baufortschritts. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) legt fest, wie hoch jede Rate maximal sein darf.

Während des Baus zahlen Sie den Kaufpreis in Bauabschnitten ab. Sobald der Rohbau abgeschlossen ist, kann der Bauträger höchstens 40 % der Gesamtbausumme von Ihnen fordern. Die entsprechende Rechnung reichen Sie bei Ihrer finanzierenden Bank ein und diese überweist dann die entsprechende Summe an den Bauträger.

8. Wann kann ein Bauträgervertrag gekündigt werden?

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Wegen des rechtlich nicht eindeutigen Status‘ des Bauträgervertrags kann dieser nicht einfach gekündigt werden. Als Mischvertrag basiert er zu großen Teilen auf Alltagserfahrungen. Aufgrund des § 650 u Abs. 2 BGB ist eine vorzeitige Kündigung in den meisten Fällen unmöglich, selbst wenn das Verhältnis belastet ist.

Allerdings gibt es die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund, wenn die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar wird. Um als unzumutbar zu gelten, müssen erhebliche Bauverzögerungen auftreten, die der Käufer nicht mehr hinnehmen kann (BGH-Urteil vom 21.11.1985 – VII ZR 366/83). Der Bauträger muss zudem absichtlich oder zumindest fahrlässig für diese Verzögerungen verantwortlich sein.

Die genauen Anforderungen an einen wichtigen Grund sind jedoch von Fall zu Fall unterschiedlich. Da ein notariell beglaubigter Bauträgervertrag vorliegt, gestaltet sich der Kündigungsprozess sehr komplex und zeitaufwendig. Konsultieren Sie bei Problemen mit dem Bauträger unbedingt einen erfahrenen Fachanwalt für Baurecht.

9. Bauträgervertrag: Schadenersatz bei Bauverzögerung

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Im Bauträgervertrag wurde ein Fertigstellungsdatum festgeschrieben, aber der Bauträger hält sich nicht an die Fristen im Bauzeitplan? Immer wieder kommt es vor, dass durch Verzögerungen am Bau die vereinbarten Fristen für die Übergabe der Immobilie nicht eingehalten werden. Für die Käufer verursacht das zusätzliche Kosten und sie haben Anspruch auf Schadenersatz.

Kommt ein Bauträger seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht fristgerecht nach, kann das für den Käufer teuer werden. Die Bank könnte etwa verzögerte Bereitstellungszinsen einfordern und die Kosten für Miete oder eingelagerte Möbel summieren sich schnell. Um sich finanziell abzusichern, ist es deshalb ratsam, die Zahlung der Raten an den Baufortschritt zu koppeln.

Wird der vertraglich festgehaltene Fertigstellungstermin jedoch überschritten, ist der Bauträger dazu verpflichtet, die entstandenen Kosten zu kompensieren. Neben Umzugskosten, Entschädigungen für Miet- oder Nutzungsausfall und Kosten für zusätzliche Miete können im Bauträgervertrag weitere Schadenersatzzahlungen geregelt sein. Häufig muss Schadenersatz jedoch gerichtlich eingeklagt werden.

10. Was tun, wenn der Bauträger Insolvenz anmeldet?

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Bittet ein Bauträger um die Vorauszahlung einer Rate oder kommt es ohne erkennbaren Grund wiederholt zum Baustopp, könnte das Unternehmen in finanziellen Schwierigkeiten stecken. Leider kommt es immer wieder vor, dass Bauträger während eines Bauprojektes gezwungen sind, Insolvenz anzumelden.

Wenn Sie vermuten, dass Ihrem Bauträger eine Insolvenz droht, sollten Sie als Erstes einen spezialisierten Anwalt für Bau- oder Insolvenzrecht hinzuziehen. Dieser kann prüfen, ob eine Insolvenz droht und gegebenenfalls belegen, dass diese bereits eingereicht wurde. Der wichtigste Schritt ist dann, sämtliche Zahlungen sofort zu stoppen, um mögliche Verluste zu minimieren.

Als Nächstes sollte ein Sachverständiger den aktuellen Zustand des Gebäudes begutachten. Dabei liegt der Fokus auf dem Wert des Grundstücks sowie einer Aufstellung aller bisherigen Arbeiten und notwendigen weiteren Maßnahmen. Mögliche Baumängel sollten detailliert festgehalten werden. Im nächsten Schritt klärt der zuständige Insolvenzverwalter, ob das Bauprojekt trotzdem durch den Bauträger abgeschlossen werden kann.

Käufer sollten unbedingt erst dann eine neue Baufirma mit dem Bau beauftragen, wenn der Insolvenzverwalter in einem offiziellen Bescheid erklärt hat, dass der Bauträger nicht in der Lage zur Fertigstellung des Projekts ist. Andernfalls besteht das Risiko, sowohl für sämtliche Kosten beim ursprünglichen Bauträger als auch für die Kosten des neuen Unternehmens haften zu müssen.

11. Typische Fallstricke im Bauträgervertrag

Beim Bauträgervertrag gibt es einiges zu beachten. Um die gängigsten Fallstricke zu vermeiden, halten Sie sich an unsere Checkliste:

• • • Ist der Vertragsgegenstand eindeutig? Beschreiben Sie alle Leistungen detailliert!
    • Wurde der Bauzeitplan verbindlich festgehalten? Lassen Sie sich nicht auf Circa-Angaben ein!
    • Wurde die Gewährleistung vertraglich festgehalten?
    • Sind die Zahlungspläne ausgewogen? Koppeln Sie die Ratenzahlungen an den Baufortschritt!
    • Sind Sanktionen bei Bauverzögerungen vorgesehen? Diese erleichtern es Ihnen, Schadenersatz zu fordern.
    • Wurde eine förmliche Bauabnahme vereinbart?

12. Fazit: Bauträgervertrag prüfen lassen!

Der Bauträgervertrag ist ein sensibles Thema unter Juristen. Als Mischvertrag ist er weder dem Werkvertrag noch dem Kaufvertrag eindeutig zuzuordnen. Nehmen Sie bei einem so komplexen Thema die Hilfe von Experten in Anspruch. In einer umfassenden Überprüfung des Bauträgervertrags können wir nachteilige Klauseln identifizieren und gegebenenfalls anpassen. Zu Risiken durch die Nichterfüllung der Vertragsvereinbarungen seitens des Bauträgers beraten wir Sie gerne. Unsere Anwälte und Rechtsexperten stehen Ihnen nicht nur bei der Erstellung des Vertrags zur Seite, sondern auch dann, wenn konkrete Sorgen auftreten sollten. Nehmen Sie ganz einfach Kontakt auf und lassen Sie sich in einem Erstgespräch von unseren Fachanwälten für Baurecht beraten.