Steuerliche Behandlung von Immobilien im Ausland: Wichtige Aspekte für deutsche Eigentümer

In einer globalisierten Welt werden Immobilieninvestitionen im Ausland immer attraktiver. Ob als Ferienhaus in Spanien, ein Mietobjekt in den USA oder eine Erbschaft in Italien – viele Deutsche besitzen oder erwerben Grundbesitz jenseits der Landesgrenzen. Doch was viele unterschätzen: Die steuerliche Handhabung solcher Immobilien ist komplex und birgt erhebliche Risiken. Als Steuerkanzlei mit Spezialisierung auf Steuerstrafrecht und Selbstanzeigen sehen wir häufig Fälle, in denen unbewusste Fehler zu hohen Nachzahlungen, Bußgeldern oder sogar strafrechtlichen Konsequenzen führen. Dieser Beitrag beleuchtet die wesentlichen steuerlichen Regelungen für Immobilien im Ausland, um Sie auf potenzielle Fallstricke aufmerksam zu machen.

Inhaltsverzeichnis:

1. Das Welteinkommensprinzip – das zentrale Fundament des deutschen Steuerrechts

2. Grundsätzliche steuerliche Einordnung vermieteter Immobilien

3. Immobilien in einem Mitgliedstaat der EU oder des EWR

4. Immobilien in Drittstaaten

5. Fazit

1. Das Welteinkommensprinzip – das zentrale Fundament des deutschen Steuerrechts

2. Grundsätzliche steuerliche Einordnung vermieteter Immobilien

Die Vermietung oder Verpachtung von Immobilien führt grundsätzlich zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Dies gilt sowohl für natürliche Personen als auch für Personengesellschaften, sofern keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt – etwa durch eine gewerbliche Prägung nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG. Befindet sich die Immobilie hingegen im Betriebsvermögen, treten die Vermietungseinkünfte hinter die gewerblichen oder freiberuflichen Einkünfte zurück (§ 21 Abs. 3 EStG).

Unabhängig davon, ob sich die Immobilie in Deutschland oder im Ausland befindet, zählen die Erträge zu den Überschusseinkünften (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG). Der steuerlich relevante Überschuss wird daher nicht durch Bilanzierung oder eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung ermittelt, sondern ergibt sich unmittelbar aus der Differenz zwischen den erzielten Einnahmen und den abzugsfähigen Werbungskosten (§ 8 und § 9 EStG).

Einnahmen umfassen in erster Linie die vereinnahmten Miet- oder Pachtzahlungen, einschließlich Nebenkosten und ggf. Umsatzsteuer – soweit diese anfällt. Als Werbungskosten lassen sich grundsätzlich alle Aufwendungen abziehen, die durch die Einkünfteerzielung veranlasst sind. Zu den typischen Positionen zählen insbesondere:

• • Verwaltungs- und Betreuungskosten (z. B. Hausverwaltung, Hausmeisterdienste)
  • Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen (Reparaturen, Renovierungen)
  • Schuldzinsen bei fremdfinanzierten Objekten
  • sonstige Nebenkosten (z. B. Grundsteuer, Versicherungen)
  • die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach Maßgabe des § 7 EStG
    a

Die AfA (umgangssprachlich meist „Abschreibung“ genannt) berücksichtigt den natürlichen Wertverzehr des Gebäudes durch Alterung und Abnutzung. Sie gilt nur für den Gebäudewert – nicht für den Wert des Grundstücks, da dieser keinem Wertverlust durch Abnutzung unterliegt.

Das Gesetz sieht hierfür einfache Pauschalsätze vor (§ 7 Abs. 4 EStG):

• • Für die meisten Gebäude, die nach 1924 errichtet wurden, beträgt die lineare Abschreibung 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (ohne Grundstücksanteil) – das entspricht einer Nutzungsdauer von 50 Jahren.
  • Bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein erhöhter Satz von 2,5 % pro Jahr (Nutzungsdauer 40 Jahre).
    a

Diese festen Prozentsätze dienen der einfachen und einheitlichen Handhabung und können von jedem Vermieter ohne weiteren Nachweis in Anspruch genommen werden.

Zeigt ein Gebäude jedoch tatsächlich einen schnelleren Wertverlust (z. B. durch schlechten Zustand, intensive Nutzung oder regionale Besonderheiten) darf eine höhere jährliche Abschreibung angesetzt werden. Hierfür ist in der Regel ein Sachverständigengutachten erforderlich, das eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer plausibel darlegt. Solche fundierten Gutachten werden vom Finanzamt grundsätzlich anerkannt.

Diese Regelungen gelten grundsätzlich einheitlich für inländische und ausländische Immobilien. Bei Auslandsobjekten treten jedoch zusätzliche Besonderheiten hinzu, die sich insbesondere aus den Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen den Staaten ergeben und auf die im Folgenden weitere eingegangen wird.

3. Immobilien in einem Mitgliedstaat der EU oder des EWR

pixabay: Mohamed_hassan

Liegt eine Immobilie in einem Staat der Europäischen Union (EU) oder des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) – etwa in Frankreich, Spanien, Italien oder Norwegen –, so steht das primäre Besteuerungsrecht für die daraus erzielten Einkünfte in der Regel dem Belegenheitsstaat zu. Dieser erhebt auf Vermietungseinkünfte, Verpachtungserträge oder Veräußerungsgewinne eine beschränkte Steuerpflicht für Nichtansässige – vergleichbar mit der Regelung in Deutschland nach § 49 EStG. Als eine unbeschränkt steuerpflichtige Person in Deutschland sind Sie daher verpflichtet, auch in dem jeweiligen Belegenheitsstaat der Immobilie eine Steuererklärung abzugeben und dort die entsprechenden Abgaben zu entrichten. Der ausländische Staat wendet dabei häufig eigene Vorschriften zu Abschreibungen, Werbungskosten, Freibeträgen oder Pauschalen an, die von den deutschen Regelungen mehr oder weniger stark abweichen.

Trotz der ausländischen Besteuerung behält sich Deutschland aufgrund des Welteinkommensprinzips einen Anspruch auf die Besteuerung dieser Immobiliengewinne vor. Dieses Prinzip stellt sicher, dass keine Einkünfte steuerfrei bleiben, nur weil sie im Ausland entstehen. Hat der ausländische Staat bereits Steuern erhoben, kann diese Belastung in Deutschland entweder nach § 34c Abs 1 Satz 1 und 2 EStG angerechnet werden oder nach § 34c Abs. 2 EStG auf Antrag als Abzug behandelt werden, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.

Entscheidend sind jedoch die mit Deutschland geschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), die Vorrang vor nationalem Recht genießen. Die meisten DBA mit EU- und EWR-Staaten wenden für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen die Freistellungsmethode an:

• • Die betreffenden Einkünfte (Vermietung, Veräußerung etc.) sind in Deutschland steuerfrei und müssen grundsätzlich nicht in der Steuererklärung angegeben werden.
  • Bei Vermietungseinkünften aus EU-/EWR-Staaten greift in der Regel kein Progressionsvorbehalt, dh. die Einkünfte erhöhen also weder den Steuersatz noch fließen sie in dessen Berechnung ein.
  • Entsprechend bleiben aber auch Verluste aus solchen Immobilien in Deutschland unberücksichtigt – selbst wenn sie im Ausland nicht (oder nur teilweise) verwertet werden konnten.

Aufgrund der Komplexität der Regelungen – insbesondere bei abweichenden DBA, unterschiedlichen nationalen Vorschriften und möglichen Rückfallklauseln – empfehlen wir dringend, frühzeitig eine fachkundige steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen. So lassen sich unerwartete Nachzahlungen oder versäumte Anrechnungsmöglichkeiten meist vermeiden.

4. Immobilien in Drittstaaten

pixabay: Mohamed_hassan

Bei Immobilien in Staaten außerhalb der EU und des EWR (sogenannten Drittstaaten) – wie beispielsweise den USA oder der Schweiz – gelten grundsätzlich dieselben steuerlichen Prinzipien wie bei Objekten in EU- bzw. EWR-Ländern. Ergänzt werden diese jedoch durch besondere Einschränkungen, die vor allem negative Einkünfte betreffen. Das primäre Besteuerungsrecht liegt auch hier beim Staat, in dem die Immobilie physisch liegt. Dies führt zu einer beschränkten Steuerpflicht vor Ort und macht in der Regel die Abgabe einer lokalen Steuererklärung erforderlich. Deutschland erhebt parallel dazu auf Basis des Welteinkommensprinzips ebenfalls Steueranspruch. Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung greifen daher die Regelungen des § 34c EStG. Je nach Doppelbesteuerungsabkommen kommt entweder die Anrechnungsmethode oder die Freistellungsmethode (meist unter Progressionsvorbehalt) zur Anwendung.

Der entscheidende Unterschied zu EU-/EWR-Immobilien zeigt sich bei der Behandlung von Verlusten: Nach § 2a EStG dürfen negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien in Drittstaaten nicht unmittelbar mit anderen (insbesondere inländischen) Einkünften verrechnet oder abgezogen werden. Stattdessen ist eine Verrechnung ausschließlich möglich

• • mit positiven Einkünften derselben Einkunftsart (also ebenfalls aus Vermietung und Verpachtung)
  • und aus demselben Drittstaat.
    a

Verluste aus einer US-Immobilie können somit beispielsweise nur mit Gewinnen aus einer (anderen oder derselben) US-Immobilie verrechnet werden – sei es im selben Jahr oder in späteren Jahren durch Vortrag. Eine Anrechnung auf deutsche Einkünfte oder Einkünfte aus einem anderen Land ist ausgeschlossen. Diese strenge Verlustverrechnungsbeschränkung dient dazu, Gestaltungsmissbrauch durch künstlich erzeugte Verluste zu verhindern und den deutschen Steueranspruch wirksam zu schützen.

5. Fazit

pixabay: Mohamed_hassan

Die steuerliche Behandlung von Immobilien im Ausland stellt für deutsche Eigentümer eine besondere Herausforderung dar. Aufgrund des Welteinkommensprinzips unterliegen sämtliche Einkünfte – seien es Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne oder andere Erträge – grundsätzlich der deutschen Besteuerung, auch wenn die Immobilie im Ausland liegt. Während das primäre Besteuerungsrecht meist beim Belegenheitsstaat liegt, verhindern Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) in der Regel eine echte Doppelbelastung – sei es durch die Freistellungsmethode oder die Anrechnungsmethode.

Besonders wichtig sind die Unterschiede zwischen EU-/EWR-Staaten und Drittstaaten: In EU-/EWR-Ländern stehen Vermietungseinkünfte meist nicht unter dem Progressionsvorbehalt und Verluste bleiben unberücksichtigt, während bei Drittstaaten die Einkünfte dem Progressionsvorbehalt unterliegen und negative Einkünfte nach § 2a EStG nur sehr eingeschränkt verrechenbar sind.

Hinzu kommen länderspezifische Besonderheiten (z. B. bei Spanien die Anrechnungsmethode mit Erklärungspflicht in der Anlage V und AUS), unterschiedliche Regelungen zu Abschreibungen, Werbungskosten und die Gefahr eines „treaty override“, wenn der Belegenheitsstaat sein Besteuerungsrecht nicht ausübt.

Fehler bei der Deklaration, vergessene Erklärungen im Ausland oder unzutreffende Annahmen zu Freistellungen können schnell zu Nachzahlungen, Zinsen, Bußgeldern oder – im schlimmsten Fall – zu steuerstrafrechtlichen Ermittlungen führen. Wer ausländischen Grundbesitz besitzt oder plant, sollte daher nicht auf allgemeine Informationen vertrauen, sondern die individuelle Situation frühzeitig und umfassend prüfen lassen. Unsere auf Steuerstrafrecht und Selbstanzeigen spezialisierte Kanzlei unterstützt Sie gerne dabei: Sei es bei der korrekten Erklärung Ihrer ausländischen Immobilien, der Optimierung Ihrer Steuerlast unter Beachtung aller DBA-Regelungen, der Vermeidung von Doppelbesteuerung oder – falls bereits Versäumnisse vorliegen – bei der strafrechtlich sicheren Nachbesserung durch eine Selbstanzeige.