Grundsteuerreform 2025: Lösungen für Eigentümer
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Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuerarten in Deutschland und stellt eine bedeutende Einnahmequelle für die Gemeinden dar. Sie wird auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung erhoben und betrifft somit jeden Grundstückseigentümer. Mit der zum 1. Januar 2025 in Kraft tretenden Grundsteuerreform haben sich einige Änderungen ergeben, die bei vielen Eigentümern zu dem Umstand geführt haben, dass sie nun höhere Grundsteuerbeträge als vor der Reform zahlen müssen. In diesem Beitrag beleuchten wir die Hauptgründe für die Erhebung hoher Grundsteuerbeträge und erläutern, woran es liegen kann, wenn diese Beträge höher ausfallen als erwartet.
Inhaltsverzeichnis:
1. Die Grundsteuerreform 2025: Ein Überblick
2. Wie wird die Grundsteuer bis 2024 berechnet?
3. Was ändert sich ab dem 1. Januar 2025?
4. Was müssen Grundstückseigentümer tun?
5. Berechnung nach der Grundsteuerreform
6. Gründe für hohe Grundsteuerbeträge
7. Was können betroffene Eigentümer tun?
8. Ist die Grundsteuerreform verfassungswidrig?
1. Die Grundsteuerreform 2025: Ein Überblick
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Die Notwendigkeit einer Reform ergab sich aus einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018, das die bisherigen Einheitswerte als verfassungswidrig einstufte, da sie auf veralteten Bewertungsgrundlagen basierten. Diese veralteten Werte führten zu erheblichen Ungerechtigkeiten, da sie die tatsächliche Wertentwicklung von Grundstücken und Immobilien nicht mehr widerspiegelten. Als Reaktion darauf wurde eine Reform beschlossen, die ab dem 1. Januar 2025 greift. Die Reform zielt darauf ab, eine gerechtere und zeitgemäße Bewertung von Grundstücken und Immobilien zu ermöglichen.
2. Wie wird die Grundsteuer bis 2024 berechnet?
Bis Ende 2024 erfolgt die Berechnung der Grundsteuer in einem dreistufigen Verfahren:
1. Einheitswert: Das Finanzamt hat den Wert des Grundstücks anhand der veralteten Einheitswerte (1964) ermittelt.
2. Steuermesszahl: Dieser Wert wird mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert, die je nach Grundstücksart variiert.
3. Hebesatz: Der daraus resultierende Steuermessbetrag wird mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert, wodurch sich die zu zahlende Grundsteuer ergibt.
3. Was ändert sich ab dem 1. Januar 2025?
Mit der Reform werden die bisherigen Einheitswerte durch neue Bewertungsgrundlagen ersetzt. Allerdings haben die Bundesländer die Möglichkeit, eigene Modelle zur Berechnung der Grundsteuer anzuwenden. Daher haben die Bundesländer teils unterschiedliche Modelle zur Berechnung der Grundsteuer entwickelt.
4. Was müssen Grundstückseigentümer tun?
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Im Jahr 2022 waren alle Grundstückseigentümer verpflichtet, eine Grundsteuererklärung abzugeben, in der sie Angaben zu ihrem Grundstück machten. Diese Daten dienen als Basis für die Neubewertung. Eigentümer, die dieser Pflicht nicht nachgekommen sind, sollten dies umgehend nachholen, um mögliche Sanktionen zu vermeiden.
5. Berechnung nach der Grundsteuerreform
Die Höhe der Grundsteuer wird durch mehrere Faktoren bestimmt:
Grundsteuerwert
Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert und bildet die Basis für die Berechnung der Steuer. Dieser Wert wird vom Finanzamt ermittelt und berücksichtigt verschiedene Kriterien wie Lage, Größe und Nutzung des Grundstücks.
Grundsteuermesszahl
Die Grundsteuermesszahl ist ein Prozentsatz, der auf den Grundsteuerwert angewendet wird, um den Steuermessbetrag zu ermitteln. Diese Messzahl wurde im Zuge der Reform angepasst, um eine gerechtere Besteuerung zu gewährleisten. Die Finanzverwaltung legt dabei den Steuermessbetrag verbindlich für die Gemeinden fest.
Hebesatz der Gemeinde
Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und kann somit regional unterschiedlich sein. Er wird auf den Grundsteuermessbetrag angewendet und beeinflusst maßgeblich die finale Höhe der Grundsteuer.
6. Gründe für hohe Grundsteuerbeträge
Es gibt mehrere Ursachen, warum die Grundsteuerbeträge höher ausfallen können:
a) Unzutreffende Erklärung
Der häufigste Grund für enorm erhöhte Grundsteuerbeträge sind unzutreffende Angaben in der eingereichten Steuererklärung.
b) Erhöhung der Hebesätze durch die Gemeinden
Viele Kommunen haben in den letzten Jahren ihre Hebesätze angehoben, obwohl der Grundsatz der Aufkommensneutralität gelten sollte. Dies führt direkt zu höheren Grundsteuerbeträgen für die Eigentümer.
c) Unterschiedliche Bewertungsmodelle der Bundesländer
Einige Bundesländer haben eigene Modelle zur Berechnung der Grundsteuer eingeführt, die zu variierenden Steuerhöhen führen können. So können Eigentümer je nach Bundesland unterschiedlich stark belastet werden.
7. Was können betroffene Eigentümer tun?
Eigentümer, die einen hohen Grundsteuerbescheid erhalten, sollten folgende Schritte erwägen:
a) Prüfung des Grundsteuerbescheids
Es ist ratsam, den Bescheid sorgfältig zu prüfen und bei Unklarheiten Rücksprache mit dem zuständigen Finanzamt zu halten.
Hinweis: Bei der Berechnung der Grundsteuer ist besondere Genauigkeit erforderlich, da die Höhe der Steuer direkt von der Wohnfläche abhängt – eine größere Wohnfläche führt zu einer höheren Steuerlast. Daher sollten Sie sorgfältig prüfen, welche Wohnfläche Sie in Ihrer Grundsteuererklärung angegeben haben und ob das Finanzamt diese korrekt angesetzt hat. Beachten Sie, dass nicht alle Räume vollständig zur Wohnfläche zählen: Keller-, Abstell- und Waschräume werden in der Regel nicht berücksichtigt. Räume mit Dachschrägen oder niedriger Deckenhöhe sowie ein Schwimmbad werden meist nur zur Hälfte angerechnet, während Balkone und Terrassen üblicherweise mit einem Viertel angesetzt werden.
b) Einlegung von Einsprüchen
Bei Unstimmigkeiten kann innerhalb eines Monats Einspruch gegen den Bescheid eingelegt werden. Allerdings muss die Steuer zunächst gezahlt werden, auch wenn ein Einspruch läuft.
c) Beratung durch Fachleute
Die Konsultation eines Steuerberaters oder Rechtsanwalts kann helfen, die Situation besser zu verstehen und geeignete Schritte einzuleiten.
8. Ist das Grundsteuerreform verfassungswidrig?
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In der Literatur wird teilweise die Auffassung vertreten, dass sowohl das Bundesmodell als auch das Bodenwertmodell von Baden-Württemberg verfassungswidrig seien. Besonders kritisch äußerte sich hierzu Gregor Kirchhof, der sich intensiv mit der Verfassungsmäßigkeit dieser Modelle auseinandergesetzt hat. Einer seiner zentralen Kritikpunkte ist, dass beide Modelle zur Bemessung der Grundsteuer ausschließlich die Bodenrichtwerte heranziehen, ohne die darauf stehenden Gebäude berücksichtigen. Ob die darauf befindlichen Gebäude privat oder gewerblich genutzt werden, bleibe bei beiden Modellen außer Acht. Kirchhof sieht darin einen Verstoß gegen den in Artikel 3 des Grundgesetzes verankerten Gleichheitssatz und kommt zu dem Schluss, dass diese Modelle nicht verfassungskonform seien. Er fordert daher sowohl das Bundesland Baden-Württemberg als auch andere Länder, die das Bundesmodell zur Grundsteuerberechnung anwenden, dazu auf, ihre Modelle entsprechend anzupassen. Ob das Bundesmodell letztlich als verfassungskonform eingestuft wird, bleibt jedoch abzuwarten.
9. Fazit: Bescheide prüfen
Die Grundsteuerreform 2025 bringt erhebliche Veränderungen mit sich, die viele Eigentümer vor neue Herausforderungen stellen. Durch die Neubewertung von Grundstücken, die Anpassung der Grundsteuermesszahlen und die unterschiedlichen Modelle der Bundesländer kann es zu deutlich höheren Grundsteuerbeträgen kommen. Besonders die neu festgelegten Hebesätze in den Gemeinden und die uneinheitlichen Bewertungsverfahren führen oft zu einer spürbaren Mehrbelastung.
Um unnötig hohe Grundsteuerzahlungen zu vermeiden, ist es für Grundstückseigentümer essenziell, aktiv zu werden. Eine sorgfältige Prüfung des neuen Grundsteuerwerts, der verwendeten Berechnungsgrundlagen und der angesetzten Wohnfläche kann helfen, mögliche Fehler frühzeitig zu erkennen. In vielen Fällen lohnt es sich, Einspruch einzulegen, um eine korrekte und faire Besteuerung sicherzustellen.
Zudem bleibt abzuwarten, ob das Bundesmodell sowie das Bodenwertmodell von Baden-Württemberg zur Grundsteuer langfristig Bestand haben wird. Erste rechtliche Bedenken wurden bereits laut, da es möglicherweise gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verstößt.
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