Flächennutzungsplan: Wissenswertes für Bauherren

Der eigene Grund und Boden darf nicht uneingeschränkt und ohne Einhaltung von Regeln genutzt werden. Wie Grund und Boden genutzt werden dürfen, regelt das Bauplanungsrecht. Die Nutzung des gesamten Gebiets und welches bautechnische Bild sich beispielsweise in einer Gemeinde ergeben darf, ist im Flächennutzungsplan geregelt. Er zeigt die vorgesehene Art der baulichen Nutzung auf. Aus ihm ergibt sich kein Baurecht. Warum es wichtig ist, sich mit dem Flächennutzungsplan auseinanderzusetzen, lesen Sie hier.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist der Flächennutzungsplan?

2. Welche Informationen enthält der Flächennutzungsplan?

3. Wozu dient der Flächennutzungsplan?

4. Für wen gilt der Flächennutzungsplan?

5. Flächennutzungsplan und Bebauungsplan: Wo liegt der Unterschied?

6. Bauherren profitieren vom Flächennutzungsplan

7. Wo kann der Flächennutzungsplan eingesehen werden?

8. Flächennutzungsplan: Was bedeuten die markierten Flächen?

9. Fazit: Ein Blick in den Flächennutzungsplan lohnt sich

1. Was ist der Flächennutzungsplan?

Unsplash: @ Ise Library

Der Flächennutzungsplan ist eine Art Landkarte. Diese Landkarte zeigt das Gemeindegebiet und die vorgesehene Nutzung der Flächen. Im Flächennutzungsplan werden die städtebaulichen Planungs- und Entwicklungsziele festgelegt und mit ihm werden diese auch gesteuert. Der Plan zeigt Wohngebiete, Gewerbegebiete, Ackerflächen, Industrieflächen, sowie Grünflächen und Flächen, die der Allgemeinheit dienen sollen.

Interessant dabei ist, dass der Flächennutzungsplan ständigen Veränderungen unterworfen ist. Da mit dem Flächennutzungsplan die zukünftige Nutzung der Gemeindeflächen dargelegt werden soll, ist es verständlich, dass dieser nicht den aktuellen Zustand, sondern vielmehr die geplante, künftige Nutzung der Flächen darstellt. Obwohl Bestandsflächen im Plan verzeichnet sind und hier auch den größten Teil einnehmen, liegt der Hauptnutzen des Instruments des Flächennutzungsplans in der Ausweisung von Neubaugebieten.

Der Flächennutzungsplan gehört zur untersten Ebene der sogenannten Raumordnung der Bundesrepublik. Diese Raumordnung, die sich mit der Verteilung von Flächen und Räumen beschäftigt, wird auch Bauleitplanung genannt. Die Regeln für die Nutzung gibt das Baugesetzbuch vor. Der Flächennutzungsplan wird auch vorbereitender Bauleitplan genannt. Die Inhalte des Plans richten sich nach den Vorschriften des § 5 des Baugesetzbuches (BauGB).

Der demografische Wandel ist allgegenwärtig und auch auf diesen muss sich der Flächennutzungsplan einstellen. Bevölkerungswachstum, Stadt- oder Landflucht, Veränderung der Zusammensetzung von Gemeinden – all das muss ein Flächennutzungsplan beachten. Gemeinden verändern sich in ihrer Zusammensetzung, weil mehr Familien mit kleinen Kindern zuziehen. Dies macht mehr Kindergärten oder auch Schulen notwendig, um nur ein Beispiel zu nennen.

Der Flächennutzungsplan ist ein Planungsinstrument und hat keinerlei bindende oder rechtlich verpflichtende Bedeutung. Dennoch gilt er als Basis für verbindliche Bebauungspläne, die sich aus dem Flächennutzungsplan ergeben oder ableiten lassen. Um den veränderten Gegebenheiten gerecht werden zu können, wird der Flächennutzungsplan in etwa alle 5 bis 10 Jahre verändert und angepasst. Mit dem Flächennutzungsplan möchte man vorausschauend auch Konflikte vermeiden. Solche Konflikte könnten entstehen, wenn bei der Ausweisung eines Neubaugebiets nicht frühzeitig über die Einrichtung von Entwässerungskanälen oder Versorgungsleitungen nachgedacht wird.

2. Welche Informationen enthält der Flächennutzungsplan?

Unsplash: @ No One Cares

Der Flächennutzungsplan zeigt die verschiedenen Flächen einer Gemeinde und gibt Hinweise auf deren Nutzung bzw. auf deren Nutzungsmöglichkeiten. Wo befinden sich Wohngebiete? Welche Grünflächen sind vorhanden? Gibt es Gewerbegebiete, wo befinden sich diese und ist unter Umständen hier auch eine Erweiterung geplant? Sind Neubaugebiete zu erwarten und wenn ja, welche Art von Wohnfläche soll dort entstehen?

Alle diese Fragen stellt ein Flächennutzungsplan grafisch dar. Um noch besser verstehen zu können, was der Plan zeigt, enthält ein Flächennutzungsplan auch immer einen Erläuterungsbericht. Der Flächennutzungsplan zeigt, welche Flächen für eine künftige Bebauung vorgesehen sind und welche Art von Gebäuden dort entstehen kann oder soll: Wohnbauflächen werden im Plan mit einem W gekennzeichnet, gewerbliche Flächen mit einem G, Mischgebiete mit einem M, Sonderbauflächen mit einem S.

Jede Gemeinde, jedes Wohnhaus muss auch versorgt werden. Dabei muss sowohl an die technische Versorgung gedachten werden (Kläranlagen, Wassereinrichtungen, Stromversorgung) als auch an die gesellschaftliche Versorgung der Menschen (Kirchen, Kindergärten, Kultureinrichtungen). Welche großen Straßen führen zur Gemeinde? Hier zeigt der Flächennutzungsplan die angrenzenden Bundesstraßen bzw. Autobahnen.

Grünflächen sind für eine Gemeinde ebenfalls notwendig und wichtig, denkt man nur an Parks und Sportplätze, aber auch an Friedhöfe, deren Planung leider nicht unter den Tisch fallen kann und darf. Gibt es Wassergebiete im Gemeindebereich? Die unter Umständen eingezeichneten Wasserflächen umfassen Seen, Häfen, aber ggf. auch notwendige Hochwasserschutzanlagen. Naturschutzgebiete finden ebenso Eingang wie Wald oder landwirtschaftlich genutzte Flächen.

Zu all diesen unterschiedlichen Gebieten kommen noch die Abstandsflächen, die die Nutzung eines Gebiets beschränken (können) und Ausgleichsflächen. Unter Ausgleichsflächen versteht man Flächen, die eine Art Wiedergutmachung an Grünflächen darstellen, weil an anderer Stelle Grünflächen einem Wohn- oder Gewerbegebiet weichen mussten.

Um den Überblick nicht zu verlieren, sind die verschiedenen Flächen farblich gekennzeichnet. Den Flächennutzungsplan der Stadt Augsburg kann man online einsehen, das ist mittlerweile in vielen Gemeinden möglich. Zum Flächennutzungsplan der Stadt Augsburg kommen wir im weiteren Verlauf nochmals. Hier finden Sie bereits den Link, damit Sie die zahlreichen Erläuterungen im Verlauf visuell nachvollziehen können.

3. Wozu dient der Flächennutzungsplan?

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Der Flächennutzungsplan gibt einen Überblick, wie eine Gemeinde/ ein Stadtgebiet beschaffen ist und wie es sich in Zukunft entwickeln kann. Er dient der Planung und Organisation und ist für nahezu jede Person in irgendeiner Weise interessant. Der Flächennutzungsplan gibt Aufschluss darüber, wie sich die Stadt entwickeln kann und welche Einrichtungen geplant sind

Er kann Aufschluss darüber geben, wie attraktiv das Leben im jeweiligen Gebiet ist und ob es hier in Zukunft Veränderungen, in eine bestimmte bauliche Richtung geben könnte.

Für Bauherren ist der Flächennutzungsplan ein wichtiges Hilfswerkzeug. Da man hier ablesen kann, wie die Zukunft auch bautechnisch aussehen soll oder kann, wie die Gemeinde wachsen oder sich verändern soll, kann der Flächennutzungsplan als Entscheidungshilfe gesehen werden. Je nachdem, ob die Planung der Gemeinde sich mit den persönlichen Plänen eines Bauherrn deckt oder nicht, kann der Flächennutzungsplan die Entscheidung für oder gegen den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie beeinflussen.

Nicht zuletzt wird im Flächennutzungsplan auch künftiges Bauland ausgewiesen und unterstützt so Bauherren bei der Kaufentscheidung bzw. beim Kauf des passenden Grundstücks. Je attraktiver ein Gebiet wird, umso wahrscheinlicher ist dessen positive Wertentwicklung. Auch über diesen Faktor gibt der Flächennutzungsplan Auskunft. Der Flächennutzungsplan (FNP) ist somit als steuerndes Instrument anzusehen. Ziele und Maßnahmen, die Attraktivität einer Gemeinde, eine mögliche Wertsteigerung, Natur- und Umweltschutz, der Schutz von Lebensräumen, wie der Gewinn neuen Wohnraums werden hier erfasst.

Für einen Bauherren ist es wichtig zu wissen, wie sich die Gemeinde entwickelt oder entwickeln soll. Es macht einen Unterschied, ob man sich eine Immobilie kauft, im Glauben, dass man sich damit ein fast nachbarfreies Einsiedlerdasein ermöglicht, oder ob in absehbarer Zeit Einkaufszentren, Gewerbegebiete, Schulen, Kindergärten und Friedhöfe die Nachbarschaft bestimmen werden.

4. Für wen gilt der Flächennutzungsplan? 

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Trotz aller positiven Eigenschaften des FNP muss gesagt werden, dass dieser lediglich für Behörden verbindlich ist. Für private Bauherren hat ein FNP keine rechtliche Bindung. Ein gewisser Faktor der Unsicherheit bleibt, nicht zuletzt da der demografische Wandel rasant voranschreitet, was dazu führen kann, dass ursprüngliche Planungen wieder geändert werden (müssen).

Wer weniger spekulativ vorgehen möchte, dem nutzt der Blick auf den Bebauungsplan. Der FNP ist zwar die Grundlage, auf der die Bebauungspläne entstehen, allerdings ist er auch nicht mehr als eine Empfehlung für die Gemeinde und eine Vorbereitung für die Bauleitplanung. Die in einem FNP eingezeichneten Wohngebiete können also entstehen, ob diese auch mit Sicherheit entstehen, darüber gibt der FNP keine Auskunft.

Ein im FNP geplantes Wohngebiet kann zwar kein Gewerbegebiet werden, aber wann auf dieser Fläche wirklich ein Wohngebiet entsteht, das weiß ein Bauherr mittels des FNP nicht. Für den Bauherren ist die Übersicht, die er mittels des Bebauungsplans erhält, wichtiger. Ein Bebauungsplan ist wesentlich genauer als ein FNP. Hier findet ein Bauherr Informationen über die Bestimmungen, die für die im FNP ausgewiesenen einzelnen Grundstücke gelten.

Zu diesen Bestimmungen gehören beispielsweise die maximale Bauhöhe eines Gebäudes oder die Grundflächen von Immobilien. Selbst über die mögliche Gestaltung der Fassade kann ein Bebauungsplan Aufschluss geben. Der Bebauungsplan ist für den Bauherren bindend.

Durch einen Bebauungsplan soll der Charakter einer Gemeinde bzw. eines Wohngebiets oder einer Siedlung mitbestimmt werden. Im Zuge der Individualisierung mag das nicht jedem schmecken. Neben den Stilfragen, die im Bebauungsplan geklärt werden, soll der Plan auch die Interessen Einzelner schützen. Der Wolkenkratzer neben dem kleinen Einfamilienbungalow mag nicht nur optisch seltsam anmuten, er könnte auch dazu führen, dass der ehemals sonnendurchflutete Garten des Einfamilienhauses in Zukunft ein Schattendasein fristen müsste. Auch derartige Entwicklungen sollen durch den Bebauungsplan vermieden werden.

5. Flächennutzungsplan und Bebauungsplan: Wo liegt der Unterschied?

Fassen wir hier nochmals kurz die Unterschiede der beiden Pläne zusammen und stellen nochmals gegenüber, warum es Sinn macht, einen oder mehrere Blicke in beide Pläne zu werfen.

• • • Der FNP ist unverbindlich – der Bebauungsplan ist verbindlich. Der FNP bildet die Grundlage, auf der Bebauungspläne erstellt werden.
    • Der FNP ist ein verwaltungsinternes Planwerk. Für den Bürger hat er keine unmittelbare Rechtswirksamkeit. Der Bebauungsplan ist für den Bürger rechtsverbindlich.
    • Der FNP zeigt, wie sich eine Gemeinde entwickeln könnte. Der Bürger kann aus einem im FNP ausgewiesenen künftigen Wohngebiet aber nicht ableiten, dass er für dieses Gebiet auch eine Baugenehmigung bekommt.
    • Der FNP ist für die gesamte Kommune gültig – der Bebauungsplan ist nur für einen bestimmten Teil der Gemeinde gültig.
    • Der FNP ist wenig detailliert – der Bebauungsplan ist sehr detailliert.

6. Bauherren profitieren vom Flächennutzungsplan

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Als zukünftiger Bauherr kann es sinnvoll sein, sowohl die Flächennutzungspläne als auch in die Bebauungspläne einzusehen. Spielt man mit dem Gedanken, ein eigenes Haus zu bauen, denkt man als Bauherr vielleicht nicht sofort an die beiden Arten der Pläne. Deswegen ist es zu empfehlen, sich gemeinsam mit einem Fachmann daran zu setzen, der weiß, wie er die Pläne zu lesen hat und welche Informationen auf welche Art und Weise dienlich sein können.

Fakt ist, dass Sie als Bauherr vom Flächennutzungsplan profitieren können. Durch einen FNP erhalten Sie folgende Informationen:

• • • Wie wird sich das Bauland im Hinblick auf die Wertentwicklung verändern?
    • Was könnte neben dem von mir ins Auge gefassten Grundstück in Zukunft entstehen?
    • Wie könnte sich die Gemeinde in Bezug auf die Versorgungslage entwickeln?
    • Welche infrastrukturellen Veränderungen könnten auch mich als Bauherr betreffen (geplante Straßen in der Nähe des ausgewählten Grundstücks etc.)?

7. Wo kann der Flächennutzungsplan eingesehen werden?

Unsplash: @ Sven Mieke

Sollten Sie nun direkt einen Blick auf einen solchen Bebauungsplan werfen wollen, so können Sie dies heute recht unkompliziert tun. Sie können den Blick auf den FNP mit einem Besuch des Rathauses, des Bürgerbüros oder der Baubehörde Ihrer Stadt oder Gemeinde verbinden. In vielen Fällen können Sie heute aber auch ganz bequem von zu Hause aus einen Blick auf die Flächennutzungspläne werfen, die häufig online einsehbar sind.

Bereits oben im Text haben wir den Flächennutzungsplan der Stadt Augsburg verlinkt. Einen noch detaillierten Blick auf den FNP der Stadt Augsburg erhalten Sie über die Webseite des staatlichen Bauamts Augsburg. Durch den vielfach erwähnten schnellen demografischen Wandel, veränderte sich auch die Städteplanung in Augsburg und der Flächennutzungsplan wurde 2021 aktualisiert. Die neueste Version des FNP der Stadt Augsburg datiert auf den 15.01.2021. Im FNP der Stadt Augsburg sehen sie mittig bis rechts die grafische Darstellung der Flächen und finden die Erläuterungen im linken oberen Teil des Bildes.

Es ist durchaus interessant, diese neueste verfügbare Version des FNP mit der Version von 2017 zu vergleichen. Was hat sich in 4 Jahren planungstechnisch verändert? Gemäß der vielen Farben und der unterschiedlichen Flächen könnte dieses Unterfangen ein wenig an ein Suchbildspiel erinnern, aber selbst hier bietet die moderne Technik Abhilfe, in dem man bei Interesse die Bilder mittels eines Fotobearbeitungsprogramms übereinanderlegen könnte, um die Unterschiede sofort zu sehen.

8. Flächennutzungsplan: Was bedeuten die markierten Flächen? 

Unsplash: @ Sven Mieke

Vielleicht haben Sie parallel zur Lektüre bereits den FNP aufgerufen. Im Kerngebiet der Stadt ist viel rosa zu sehen. Rosa steht für Flächen für Gemeindebedarf. Innerhalb der Flächen sind Buchstaben zu finden. V steht für Verwaltungsgebäude, E für Erziehung, G für Gesundheit und K für Kultur. An den Randgebieten der Stadt dominieren die Farben grün (Wälder) und gelb (landwirtschaftliche Flächen).

Was für Sie als Bauherr oder künftiger Bauherr von größerem Interesse sein dürfte, sind die verschiedenen Bauflächen. Die Erläuterungen zu den verschiedenen Bauflächen können Sie einerseits aus der Legende rechts im Bild des Plans, andererseits auch aus dem Textteil der PDF-Datei entnehmen. Wohnflächen sind in hellrot gekennzeichnet. Gemischte Bauflächen, die als Wohn- und Gewerbeflächen zur Verfügung stehen, sind in einem ocker-oliv Ton gehalten. Gewerbe- und Industriegebiete haben die Farbe Grau, Sondergebiete die Farbe Gelb.

Zur Bebauung ausgewiesene Gebiete finden Sie mittels folgender Buchstabenkürzel:

WS: Kleinsiedlungsgebiet 

Hier findet man Kleinsiedlungen mit Wohnhäusern und Nutzgärten, landwirtschaftlichen Nebenerwerb, Tankstellen, nicht störende Gewerbegebiete, Läden, Restaurant, Einrichtungen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Höchstens 20 % Überbauung, 40 % der Grundstücksfläche als Geschossfläche.

WR: reines Wohngebiet 

Wohngebäude, Ein- und Zweifamilienhäuser. Läden, kleine Herbergen, nicht störendes Handwerk, Einrichtungen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke werden in diesen Gebieten nur ausnahmsweise zugelassen, wenn sie der Versorgung des Gebiets dienen.

GE: Gewerbegebiet 

In einem Gewerbegebiet kann es auch Wohnhäuser und Nutzgärten geben, ebenso wie landwirtschaftlichen Nebenerwerb, Tankstellen, nicht störende Gewerbebetriebe, Läden, Restaurants, Einrichtungen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche, und sportliche Zwecke. Wohnungen für Aufsichtspersonen, Bereitschaftspersonen, Betriebsinhaber und Betriebsleiter, sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, Vergnügungsstätten sind hier nur ausnahmsweise zugelassen. Höchstens 80 % Überbauung, 240 % der Grundstücksfläche als Geschossfläche.

GI: Industriegebiet

Hier findet man Gewerbebetriebe aller Art, meist die Gewerbebetriebe, die in den anderen Gebieten nicht zugelassen sind: Lagerhäuser, Lagerplätze, öffentliche Betriebe, Tankstellen. Es dürfen höchstens 80% überbaut werden, auch hier gilt: 240% der Grundstücksfläche als Geschossfläche.

WA: allgemeines Wohngebiet

Hier finden sich Wohnhäuser mit Läden, Lokalen, kleinen Handwerksbetrieben, Einrichtungen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche, und sportliche Zwecke, Tankstellen, Verwaltungseinrichtungen, Gärtnereien und nicht störende Gewerbebetriebe. Höchstens 40% Überbauung, 120% der Grundstückfläche als Geschossfläche.

SO: Sondergebiet für Erholung 

Hier dürfen nur Wochenendhäuser und Ferienhäuser entstehen. Campingplätze findet man in diesen Gebieten auch. Höchstens 40% Überbauung (Wochenendhäuser 20%), 120% der Grundstückfläche als Geschossfläche (Wochenendhäuser 20%).

MD: Dorfgebiet

Dort finden sich Wohnhäuser und Nutzgärten, land- und forstwirtschaftliche Betriebe mit den dazugehörigen Wohngebäuden, nicht wesentlich störende Gewerbegebiete, Handwerksbetriebe, die der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienen, sowie Verwaltungsgebäude, Einrichtungen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche, und sportliche Zwecke, Läden, Restaurants, Betriebe zur Verarbeitung und Lagerung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse. Höchstens 60% Überbauung, 120% der Grundstückfläche als Geschossfläche.

MK: Kerngebiet

Hier spielt sich alles ab, was man in einer Innenstadt gemeinhin erwartet: Geschäfte, Büros, Verwaltungsgebäude, Einzelhandel, Bar, Kneipen, Restaurants, Vergnügungsstätten und andere Gewerbebetriebe und alle Einrichtungen, die man auch sonst in einer Innenstadt vermutet und die der Freizeitgestaltung, sowie dem sozialen Leben dienen. Wohnungen findet man dort nur für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, Betriebsinhaber und Betriebsleiter. Höchstens 100% Überbauung, 300% der Grundstückfläche als Geschossfläche.

MI: Mischgebiet 

Hier sind Wohn- und Gewerbeeinheiten gemischt. Höchstens 60% Überbauung, 120% der Grundstückfläche als Geschossfläche.

WB: Besonderes Wohngebiet

In diesem Wohngebiet finden sich auch Gewerbeeinheiten und Anlagen, die mit einer Wohnnutzung der Fläche vereinbar sind (Geschäfte, Büros, Hotels, Restaurants, Verwaltungen, Kinos, Theater und sonstige Einrichtungen für Freizeit, Gesundheit und Soziales). Höchstens 60% Überbauung, 160% der Grundstückfläche als Geschossfläche.

9. Fazit: Ein Blick in den Flächennutzungsplan lohnt sich

Der Flächennutzungsplan ist für viele Menschen von Interesse. Städteplaner, Unternehmer und Unternehmerinnen, und auch für Menschen, die in der Gemeinde Wohnraum erwerben möchten. Ein Blick in den Flächennutzungsplan lohnt sich in jedem Fall. Sollten Sie sich mit dem Gedanken tragen, selbst bauen zu wollen, kommen Sie nicht umhin, sich mit dem Flächennutzungsplan auseinanderzusetzen.