Bauvoranfrage: Alles, was Sie darüber wissen müssen

Eine Bauvoranfrage, amtlich „Antrag auf Bauvorbescheid“ genannt, ist eine Anfrage an die zuständige Baubehörde, mit der sichergestellt wird, ob das Vorhaben mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar ist und ob das Vorhaben, so wie es geplant ist, realisierbar ist. Die Bauvoranfrage ist nicht verpflichtend, kann das Bauvorhaben aber absichern.

Der Bauherr kann selbstständig eine Bauvoranfrage stellen. Da allerdings auch für die Bauvoranfrage Fachwissen benötigt wird (Planungsrecht, Bauordnungsrecht, Beurteilung der Bebaubarkeit), ist es sinnvoll, sich hier fachlichen Rat einzuholen, schon allein um wertvolle Zeit zu sparen. Sollte das zu bebauende Grundstück in einem Gebiet liegen, für das kein Bebauungsplan existiert, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage sogar noch mehr.

In einem Bebauungsplan legen die Gemeinden fest, wie ein Grundstück bebaut und genutzt werden darf und welche Pflanzen wachsen dürfen und müssen (Ausgleichspflanzungen etc.). Ein Bebauungsplan ist Behörden-rechtsverbindlich. Gibt es für das Gebiet, in welchem Ihr Neubau entstehen soll, keinen Bebauungsplan, können Sie nur auf den Bauleitplan (Flächennutzungsplan) zurückgreifen. Eine Bauvoranfrage kann helfen, die vielen Unwägbarkeiten vorab zu klären.

Sollte die Bauvoranfrage ergeben, dass Ihr Bauvorhaben in der angegebenen Form nicht möglich ist, sparen Sie sich großen Frust. Selbst wenn Sie sich danach entscheiden sollten oder müssen, dass Sie sich lieber ein anderes Grundstück suchen, weil ihr Plan dort, wo Sie es vorhatten, nicht durchgesetzt werden kann, kann eine vorhandene Bauvoranfrage zur Wertsteigerung des Grundstücks beitragen.

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Die Bauvoranfrage geht dem Bauantrag voraus. Zugegeben, es ist ein weiterer Schritt, der Zeit und – sollten Sie sich für das Hinzuziehen eines Experten entscheiden – Geld kostet. Trotzdem lohnt sich die Bauvoranfrage in vielen Fällen. Mit einer Bauvoranfrage wird geklärt, ob das Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Noch bevor man in die detaillierte Planung geht und (lange) vor Baubeginn, erhält man mittels einer Bauvoranfrage Rechtssicherheit. Eine Bauvoranfrage setzt sich mit Ihren Plänen und Wünschen auseinander.

Für die Bauvoranfrage sind keine detaillierten Pläne notwendig und die umfangreichen Genehmigungsunterlagen sind für diesen Schritt auch noch nicht erforderlich. Die Entscheidung darüber, ob das Bauvorhaben so in die Tat umgesetzt werden kann, trifft die zuständige Baubehörde. Diese prüft auf Grundlage der eingereichten Unterlagen, ob das Bauvorhaben mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar ist. Sie klärt also, ob das Objekt in der geplanten Weise gebaut und genutzt werden kann.

Der Bauantrag zielt auf eine zu erteilende Baugenehmigung ab. Für eine Baugenehmigung muss das geplante Projekt allen rechtlichen Vorschriften genügen, damit es in die Tat umgesetzt werden kann.

Beide Anträge, sowohl die Bauvoranfrage als auch die Baugenehmigung, sind nur eine gewisse Zeit gültig. Sie können sich nach Erhalt des positiven Bescheids demnach nicht ewig Zeit lassen, bis sie ihr Vorhaben in die Tat umsetzen.

Eine Bauvoranfrage und deren positive Bescheidung ist also eine Erlaubnis vor der Erlaubnis. Gerade bei einem großen Bauvorhaben sollten Sie sich aber nicht von der Bürokratie abschrecken lassen. Eine Bauvoranfrage kann die Vorform der Baugenehmigung sein. Erst mit dem Erhalt der vollständigen Baugenehmigung nach Einreichen eines Bauantrags, sind Sie sich sicher: Ihr Bauvorhaben ist rechtsgültig!

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Wie bereits oben beschrieben, kann der Bauherr selbst die Bauvoranfrage stellen. Meist wird diese aber auch durch Architekten, die bauvorlagenberechtigten Bauingenieure oder Kaufinteressenten gestellt, wobei Letztere eine Vollmacht benötigen. Die Baubehörde fungiert hier als Entscheidungsträger. Es ist in jedem Fall sinnvoll, sich möglichst detailliert Gedanken zu den Inhalten der Bauvoranfrage zu machen. Sollten Sie sich hier unsicher sein, holen Sie am besten fachlichen Rat ein.

Ihr Adressat für die Bauvoranfrage ist demnach das örtliche Bauordnungsamt, bzw. die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Die Anfrage muss schriftlich gestellt werden. Sie können eine Bauvoranfrage förmlich oder formlos stellen, allerdings sind die Auskünfte, die Sie nach einer formlosen Anfrage bekommen, nicht rechtsverbindlich. Da es hier aber darum geht, mögliche Unsicherheiten aus dem Weg zu räumen, empfiehlt sich immer die förmliche Antragstellung. Unter Umständen stellt die zuständige Behörde ein Formular zur Verfügung, einen sogenannten „Antrag auf Vorbescheid“.

Auch die Bauvoranfrage ist ein offizielles Genehmigungsverfahren, welches in mehreren Schritten abläuft. Gehen wir davon aus, dass Sie auf Anhieb alle benötigten Unterlagen eingereicht haben, folgt die Prüfung durch die Behörde. Und dann heißt es warten. Die Wartezeit, die Sie für eine Bearbeitung einrechnen müssen, beträgt im Schnitt ca. 3 Monate.

Als Bauherr entscheiden Sie selbst, ob Sie einen Architekten zurate ziehen möchten, oder nicht. Mit einem Fachmann an Ihrer Seite können offene Fragen allerdings bedeutend schneller und umfassender geklärt werden. Das spart Zeit und Nerven und letzten Endes auch Geld.

Die deutsche Bürokratie genießt ihren Ruf nicht ganz zu Unrecht. Auch bei einer Bauvoranfrage handelt es sich um ein offizielles Genehmigungsverfahren. Sie müssen die richtigen Unterlagen einreichen, diese werden geprüft, unter Umständen ergeben sich Nachfragen. Am Ende erhalten Sie einen positiven oder negativen Bescheid, den Bauvorbescheid.

Je sorgfältiger Sie hier vorgehen, desto reibungsloser kann das Verfahren laufen. Ihr Vorhaben muss so präzise wie möglich beschrieben sein. Bevor Sie also eine Bauvoranfrage stellen, sollten Sie über folgende Informationen verfügen:

• • • Gebäudeabmessungen und Kubatur
    • Genaue Beschreibung des Bauplatzes auf dem Grundstück
    • Unter Umständen benötigen Sie eine Liegenschaftskarte
    • Auch ein Grundbuchauszug kann nötig sein.

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Die erste Kontaktaufnahme mit der zuständigen Baubehörde kann noch telefonisch erfolgen, der Bauvorantrag ist aber immer schriftlich zu stellen. Die gute Nachricht: Ein Bauvorantrag ist nicht so umfangreich wie ein Bauantrag. Manchmal stellt die Behörde ein Formular zur Verfügung, das bei der Orientierung hilft.

Sie stellen als Bauherr bzgl. Ihres Bauvorhabens Fragen, die vonseiten der Behörde, mit „ja“ oder „nein“ zu beantworten sind. Diese können zum Beispiel wie folgt lauten:

• • • • Ist das Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
      • Ist das Vorhaben gemäß dem Nutzungsmaß mit einer Grundfläche von xx und einer Firsthöhe von xx planungsrechtlich zulässig?
      • Kann eine Genehmigung für die Fällung des nach der Baumschutzverordnung geschützten Baums Nr. xx und xx gemäß Baumbestandsplan in Aussicht gestellt werden?

    Ein Architekt oder Bauplaner kann Ihnen bei der genauen Formulierung der Fragen behilflich sein, denn diese müssen so konkret wie möglich ausgearbeitet sein. Überspitzt formuliert reicht eine grobe Zeichnung kombiniert mit der Frage, ob das Bauvorhaben so genehmigungsfähig ist, nicht aus!

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Die benötigten Unterlagen unterscheiden sich, je nachdem, in welchem Bundesland der Antrag gestellt wird. Die von der Behörde geforderten Unterlagen werden durch die BauVorlVO geregelt. Diese Abkürzung steht für das Wort „Bauvorlagenverordnung“. Für Bayern findet man eine Liste der benötigten Unterlagen online. Alle Unterlagen sollten von Ihnen mit Ort, Datum und Unterschrift gezeichnet werden.

Die Unterlagen benötigen Sie: 

• • • Falls vom Bauamt angeboten: Antragsformular des jeweiligen Bundeslandes
    • Flurkartenauszug: Eine Flurkarte, auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt, enthält die amtliche Kennzahl des Grundstücks, die im Liegenschaftskataster dokumentiert ist. Hier findet man die Lage des Grundstücks, die Bebauung und die Flur- und Flurstücknummer.
    • Möglichst detailliert ausgearbeiteter Fragenkatalog. Je nach Bauvorhaben ist es hier sinnvoll, sich mit einem Architekten abzustimmen, um keine wichtigen Fragen zu vergessen.
    • Baubeschreibung: Diese sollten Sie so ausführlich wie möglich und dabei so zeitsparend wie nötig vornehmen (lassen). Sie ist bayernweit erforderlich. Ein Online-Formular für die Baubeschreibung finden Sie hier.
    • Nutzungsbeschreibung: Wie soll das Bauvorhaben genutzt werden? Privat oder gewerblich? Welches Gewerbe wird dort ausgeübt und in welchem Umfang? Die Nutzungsbeschreibung ist ausschließlich bei einer gewerblichen Nutzung notwendig.
    • Lageplan und Grundriss: diese Bauzeichnungen sind bayernweit erforderlich
    • Schnitte und Ansichten (Längsschnitte, Grenzverlauf, Anschluss des Grundstücks etc.): diese Bauzeichnungen sind bayernweit erforderlich.
    • Zeichnungen für die Entwässerung und Wasserversorgung. Der Entwässerungsplan muss dabei maßstäblich vorliegen. Diese Unterlagen sind bayernweit erforderlich. Sie müssen ggf. Angaben über die gesicherte Erschließung in Bezug auf die Wasser- und Energieversorgung enthalten. Diese Unterlagen sind nur notwendig, wenn das Bauvorhaben nicht an eine öffentliche Wasser- oder Energieversorgung angeschlossen werden kann.
    • Fotos des Baugrundstücks
    • Wenn Sie als Vertreter einer juristischen Person oder einer Personenhandelsgesellschaft agieren: Handlungsvollmacht.
    • Sollte Ihr Grundstück eine sogenannte Baulast haben, fügen Sie einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bei.
    • Antrag auf Ausnahmen oder Befreiungen, bzw. Abweichungen (§§ 31 BauGB. und 63HBO). Diese Informationen benötigen Sie, wenn etwa Abstandsflächen nicht eingehalten werden können.
    • Berechnung des Bruttorauminhalts (je nach Nutzung).
    • Unter Umständen benötigen Sie noch eine Berechnung des zulässigen und des geplanten Maßes der baulichen Nutzung. Dies gilt nur, wenn ein Bebauungsplan vorhanden ist, der Festsetzungen über die Maße der Nutzung enthält.
    • Sollten Sie Abstandsflächen unterschreiten wollen oder müssen, müssen Sie eine Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme beilegen.

Unspalsh: @Aaron Lefler

Auch eine Bauvoranfrage kostet, ganz gleich, ob Sie mithilfe von Experten arbeiten oder nicht. Zunächst entstehen die behördlichen Gebühren, die bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu begleichen sind. Dabei variieren die Kosten. Je höher der Prüfungsumfang und je größer das Bauvorhaben, umso höher die Kosten. Sollten Sie mit Experten zusammenarbeiten und sich hier beraten lassen, werden auch hier Kosten anfallen.

Für Bauvoranfragen existiert keine einheitliche Kostenstruktur. Eine Bauvoranfrage kostet meist weniger als ein Bauantrag, eine formlose Bauvoranfrage kommt sie günstiger als eine förmliche, bietet Ihnen aber keinerlei Rechtssicherheit. Als Faustformel können Sie die 0,1 % Regel benutzen. Das bedeutet, dass die Kosten einer Bauvoranfrage ca. 0,1 % (bis 0,2 %) der gesamten Bausumme ausmachen können. Wie hoch die Kosten sein werden, können Sie auch im Vorfeld bei der Behörde erfragen.

Sollten Sie sich dazu entschließen, einen Architekten zu konsultieren, kommt zu den oben genannten Kosten noch das Architektenhonorar dazu. Hier sollten Sie klären, inwieweit ein Architektenhonorar anfällt, wenn der Architekt später für das Bauvorhaben beauftragt wird. Oft wird in solchen Fällen die Unterstützung bei der Bauvoranfrage als Serviceleistung angeboten.

Die durchschnittliche Bearbeitungszeit einer Bauvoranfrage beträgt ca. 3 Monate. Das kommt zum einen darauf an, ob man sich für einen formlosen oder einen förmlichen Antrag entschieden hat, zum anderen können sich eventuell ergebende Nachfragen die Bearbeitungszeit verlängern. Es lohnt sich also, die Unterlagen nach bestem Wissen und Gewissen vollständig vorzulegen.

Und was sollte man tun, wenn man einen Ablehnungsbescheid bekommt? Ruhe bewahren und sich beraten lassen. In einigen Fällen können auch mit Behörden Kompromisse geschlossen werden oder man hat die Möglichkeit, gegen die Ablehnung Widerspruch einzulegen.

Wird die Bauvoranfrage positiv beschieden, steht als nächster Schritt der Bauantrag auf dem Plan. Ein Bauantrag ist mindestens genauso aufwendig wie eine Bauvoranfrage. Je genauer Sie bei der Voranfrage waren, umso leichter lässt sich aber auch diese Hürde nehmen. Außerdem kann sich eine gut durchdachte Bauvoranfrage positiv auf die Bearbeitungszeit eines Bauantrags auswirken. Den Bauvertrag mit dem Bauunternehmen sollten Sie in jedem Fall von einem Fachanwalt prüfen lassen.

Pixabay: @Andreas Lischka

Haben sich zwischenzeitlich Änderungen ergeben, die einem sofortigen Baubeginn im Wege stehen? Das ist kein Problem. Zwar hat ein positiver Bescheid einer Bauvoranfrage eine begrenzte Gültigkeit, doch liegt diese meist bei drei Jahren. Die exakte Dauer unterscheidet sich dabei je nach Bundesland. Sollte auch diese Frist zu verstreichen drohen, ohne dass mit dem Bau begonnen werden kann, kann ein Antrag auf Verlängerung der Gültigkeit gestellt werden.

Selbst wenn Sie das Grundstück nicht selbst bebauen möchten, bzw. das Vorhaben nicht selbst in die Tat umsetzen möchten, kann ein positiver Bescheid einer Bauvoranfrage nützlich sein. Ein solcher Bescheid sichert für die nächsten drei Jahre verbindlich eine konkrete Bebaubarkeit zu. Dieses Argument ist auch für potenzielle Kaufinteressenten wichtig. Mit Vorlage einer konkreten Bebauungsmöglichkeit kann also auch der Grundstückspreis steigen.

Auf rechtlicher Ebene besteht für den Bauvorbescheid eine Bindungswirkung. Das heißt, die Baugenehmigungsbehörde muss bei dem nachfolgenden Bauantrag die Ergebnisse aus dem Vorbescheid übernehmen. Entscheidet die Baugenehmigungsbehörde beim Bauantrag abweichend, kann dies unter Umständen angefochten werden. Wenden Sie sich an uns!

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