Verbraucherbauvertrag: Wissenswertes und Tipps

Im Jahr 2017 gab es eine wichtige Gesetzesreform zum Bauvertrag, die zum 01.01.2018 wirksam wurde. Das BGB wurde ergänzt und enthält nun auch den sogenannten Verbraucherbauvertrag. Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag, der einen Unternehmer durch einen Verbraucher verpflichtet, ein neues Gebäude zu bauen oder in erheblichem Maße umzubauen. Was genau dieser Vertrag beinhaltet, welche Sicherheiten er bieten soll und wo die Unterschiede zu den bisher bekannten Werkverträgen liegen, klären wir hier.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist ein Verbraucherbauvertrag?

2. Welchen Sinn und Zweck verfolgt der Verbraucherbauvertrag?

3. Die konkreten Vorteile eines Verbraucherbauvertrags für Bauherren

4. Was ist der Unterschied zwischen Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag?

5. Besonderheiten und wichtige Verordnungen im Verbraucherbauvertrag

6. Verbraucherbauvertrag und Widerrufsrecht

7. Verbraucherbauvertrag und Abschlagszahlungen

8. Kann der Verbraucherbauvertrag gekündigt werden?

9. Verbraucherbauverträge und Preisgleitklausel

10. Was sollte alles in einer Baubeschreibung festgehalten sein?

11. Checkliste zum VBB für Bauherren

12. Fazit

1. Was ist ein Verbraucherbauvertrag?

Der Verbraucherbauvertrag wurde 2018 vom Gesetzgeber eingeführt, um private Bauherren vor finanziellen Einbußen zu schützen. Vor allem bei besonders umfangreichen Bauvorhaben ist es wichtig, dass man vertraglich vor möglicherweise in die Höhe schießenden Kosten (besser) geschützt ist.

Der Verbraucherbauvertrag verpflichtet ein Unternehmen, sein Haus zu bauen oder umzubauen (§ 650 i BGB). Ein Verbraucherbauvertrag kann durch den Bauherren geschlossen werden, wenn dieser ein neues Gebäude bauen lässt (Ein- oder Zweifamilienhaus) oder wenn er ein Unternehmen mit einer Komplettsanierung in Form eines Umbaus beauftragt. Anbauten, wie z.B. Wintergärten, aber auch Wiederaufbauten oder Abrissarbeiten sind hingegen nicht Teil eines Verbraucherbauvertrags.

Ein Verbraucherbauvertrag beinhaltet klare Beschreibungen der Arbeiten, Terminübersichten der Fertigstellung, Planungsunterlagen, Regelungen für Abschlagszahlungen und Gewährleistungen. Damit soll der Bauherr vor Abweichungen des Baus, die zu seinem Nachteil sein könnten, geschützt werden.

2. Welchen Sinn und Zweck verfolgt der Verbraucherbauvertrag?

3. Die konkreten Vorteile eines Verbraucherbauvertrags für Bauherren

Auch nach der Unterschrift kann innerhalb der gesetzlichen Frist von 14 Tagen vom Widerrufsrecht Gebrauch gemacht werden. Wurde der Vertragspartner nicht korrekt belehrt, kann er unter Umständen sogar noch fast ein Jahr später vom Vertrag zurücktreten. Der Bauherr erhält vor Beginn der Ausführungen die Planungsunterlagen, zu denen sich das Bauunternehmen nun verpflichtet.

Nach der Fertigstellung des Gebäudes sind dem Bauherren alle Unterlagen auszuhändigen. Diese Unterlagen benötigt der Bauherr, um Förderanträge stellen und gegenüber Behörden Auskunft geben zu können. Durch die Neuregelung der Abschlagszahlungen hat der Bauherr auch am Ende noch einen Trumpf in der Hand, weil er bis zu 10 % der vereinbarten Summe einbehalten kann, bis alle Vereinbarungen erfüllt sind.

Die Vorteile zusammengefasst:

• • • Das Bauunternehmen muss eine detaillierte Baubeschreibung liefern, die Vertragsbestandteil wird (§650j BGB) und vor Abgabe der Vertragserklärung vorliegen muss.
    • Das Bauunternehmen muss Angaben dazu machen, wie lange die Baumaßnahme dauern, bzw. zu welchem Zeitpunkt sie fertiggestellt sein wird.
    • Die Baubeschreibung und der festgesetzte Fertigstellungszeitpunkt werden später Vertragsbestandteile.
    • Wie auch bei anderen gängigen Verträgen besteht ein Widerrufsrecht von 14 Tagen.
    • Es dürfen Abschlagszahlungen vereinbart werden.
    • Der Bauherr hat das Recht, einen Teil (10 %) der Summe einzubehalten, bis der Vertrag vollständig erfüllt ist.
    • Dem Bauherren müssen Planungsunterlagen zur Verfügung gestellt werden, die dieser gegebenenfalls bei Behörden benötigt.

All diese Regelungen wurden neu aufgenommen und ergänzen bestehendes Recht. Schutzlos stand ein Bauherr allerdings auch vor dieser Gesetzesänderung nicht da. Der Bauherr konnte bereits vorher u.a. die Abnahme des Baus verweigern, aus wichtigen Gründen kündigen, den Vertrag ändern oder anpassen. Doch die Neu- bzw. Zusatzregelungen verschaffen dem Bauherren deutlich mehr Sicherheit.

4. Was ist der Unterschied zwischen Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag?

Da die Zusicherung oder der Erfolg des Bauvorhabens in der Vergangenheit nicht selten im Auge des jeweiligen Betrachters lag, wird nun durch das neue Bauvertragsrecht der Bauvertrag oder der Verbraucherbauvertrag Pflicht. Besonders beim Verbraucherbauvertrag sind die Kriterien der Erfüllung besonders streng. Ein Bauvertrag greift beim Bau, Umbau oder Abriss von Bauwerken. Ein Werkvertrag ist nur noch bei untergeordneten Arbeiten möglich, wenn hier die Regeln des Bauvertrags oder des Verbraucherbauvertrags nicht greifen.

Der Bauvertrag ist eine Sonderform des Werkvertrags. Ein Bauvertrag kann mit sehr viel mehr unterschiedlichen Vertragspartner geschlossen werden. Er greift bei einem Neubau, einer Instandsetzung, bei Abbruch- und Umbauarbeiten und kann durch Verbraucher, aber auch unter gewerblichen Kunden geschlossen werden.

Trotz vieler Vorteile sehen Experten die Vielzahl unterschiedlicher Verträge kritisch. Sie vermuten, dass sich Gerichte künftig häufig mit der Frage beschäftigen werden müssen, wann welcher Vertrag greift und wie der eine Vertrag vom anderen abzugrenzen sei. Die Transparenz und Sicherheit, die mittels eines Verbraucherbauvertrags hergestellt werden soll, macht es manchmal auch ein wenig komplizierter.

Ein Verbraucherbauvertrag ist eine ganz spezielle Vertragsform. In einem Verbraucherbauvertrag können Gewerke einzeln erfasst werden (Fensterbau, Pflasterer, Maurer, Zimmerer etc.). Folgendes Beispiel verdeutlicht dies: Der Bauherr, in diesem Falle eine Privatperson, schließt den Vertrag mit einem Generalunternehmer, der beispielsweise einen schlüsselfertigen Bau anbietet, und hat somit einen Vertragspartner und einen Ansprechpartner. Dieser Generalunternehmer kann die Arbeiten dann wieder an Subunternehmer verteilen. Vertragspartner sind dennoch nur der Bauherr und das Bauunternehmen.

5. Besonderheiten und wichtige Verordnungen im Verbraucherbauvertrag

Gehen wir nochmals kurz auf die wichtigsten Verordnungen im Verbraucherbauvertrag ein. Wenn Sie diesen Beitrag als Privatperson lesen, so sind vor allem folgende Regelungen interessant:

• • • Ein Verbraucherbauvertrag muss schriftlich geschlossen werden. Fax oder E-Mail sind erlaubt. Mündliche Verträge sind ungültig.
    • Ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses steht Ihnen ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Auf dieses Recht muss im Vertrag hingewiesen werden. Fehlt der Hinweis, können Sie den Vertrag sogar noch maximal 12 Monate widerrufen.
    • Als Bauherr haben Sie das Recht auf eine präzise Bauleistungsbeschreibung (inkl. Angaben zur Konstruktion, zum Schallschutz, zur verwendeten Haustechnik sowie den verbauten Materialien).
    • Planungsunterlagen müssen dem Bauherren ausgehändigt werden.
    • Je nach Baufortschritt können Abschlagszahlungen geleistet werden. Diese sind jedoch auf 90 % der Gesamtkosten begrenzt.
    • Im Verbraucherbauvertrag muss klar benannt werden, wie lange der Bau dauern wird, bzw. wann er fertig ist (Angabe mit Datum).
    • Im Verbraucherbauvertrag eingeschlossen ist die 5-jährige Gewährleistung.
    • Der Bauherr ist verpflichtet, den Bau fristgerecht abzunehmen.
    • Wird eine Abweichung notwendig, so darf diese nicht zulasten des Bauherren gehen.

Des einen Freud, des anderen Leid. Dies gilt je nach Perspektive auch für den Verbraucherbauvertrag, der das Bauunternehmen wesentlich mehr in die Pflicht nimmt, dem Endkunden bzw. Verbraucher dafür mehr Sicherheiten bietet.

6. Verbraucherbauvertrag und Widerrufsrecht

Der Verbraucher, in diesem Falle also der Bauherr, kann innerhalb von 14 Tagen vom Vertrag zurücktreten. Die Widerrufsfrist beginnt mit dem Tag des Vertragsabschlusses. Voraussetzung ist auch (§ 356e BGB), dass die Widerrufsfrist erst dann beginnt, wenn der Bauunternehmer seiner Pflicht nachgekommen ist, den Verbraucher über diese Widerrufsmöglichkeit zu informieren.

Ein Widerruf muss schriftlich erfolgen. Der Brief ist hier genauso möglich wie eine E-Mail, oder ein Telefax. Der Bauunternehmer muss den Verbraucher vor dessen Unterschrift auf dem Vertrag über das Recht, den Vertrag zu widerrufen, informieren. Versäumt das Bauunternehmen diese Widerrufsbelehrung oder nimmt diese unvollständig oder falsch vor, startet die Frist nicht. Doch auch diese, im Grunde nicht laufende, Frist hat ein Ende: Spätestens nach 12 Monaten und 14 Tagen ist auch das Recht einer „verlängerten“ Widerrufsfrist erloschen.

Und was passiert, wenn das Bauunternehmen bereits mit den Arbeiten begonnen hat und sich der Bauherr dann doch zum Widerruf entscheidet? In derartigen Fällen hat das Bauunternehmen Anspruch darauf, dass die Aufwendungen rückerstattet werden. Weitere Bauleistungen werden nach dem Gebrauch des Widerrufs nicht mehr erbracht.

Wenn sich Bauleistungen nicht rückgängig machen lassen, muss der Verbraucher zahlen (§ 357d BGB). Welche Kosten in einem solchen Fall auf den Bauherren, der es sich doch anders überlegt hat, zukommen, ist gemäß den Bestimmungen des Verbraucherbauvertrags relativ leicht zu berechnen. Hat der Bauherr bereits Abschlagszahlungen geleistet, die den Wert der bis dahin erbrachten Leistung übersteigen, hat er Anspruch auf Rückzahlung. Der Bauherr kann, einmal vom Vertrag zurückgetreten, aber keine Mängel mehr geltend machen.

7. Verbraucherbauvertrag und Abschlagszahlungen

Zahlen Sie, wenn ihr Bauvorhaben auch den Wert der Zahlung aufweist. Klingt logisch und ist es auch. Erst, wenn die Leistung wirklich erbracht worden ist, wird diese auch bezahlt. Zahlen Sie als Bauherr verfrüht oder zu viel und das Bauunternehmen muss Konkurs anmelden, sind die zu viel bezahlten Beträge verloren. Da der Zahlungsplan ein Herzstück des Verbraucherbauvertrags darstellt, ist es sinnvoll, diesen unter Umständen gemeinsam mit Fachanwälten für Bau- und Architektenrecht auszuarbeiten.

8. Kann der Verbraucherbauvertrag gekündigt werden?

Bei einer Kündigung muss nicht zwangsläufig der gesamte Vertrag betroffen sein. Auch Teilkündigungen sind möglich (§ 648a Absatz 2 BGB 2018). Teilkündigungen des Vertrags sind allerdings nur möglich, sofern sich die Kündigung auf einen klar abgrenzbaren Bereich des Bauvorhabens bezieht (räumlich wie zeitlich). Deshalb ist es sinnvoll, neben einem Zahlungsplan auch einen Zeitplan aufzustellen, der Etappenfertigstellungstermine enthält.

Grundsätzlich gilt auch bei Kündigungen, ob nun ordentlich oder außerordentlich, dass es immer wünschenswert ist, wenn beide Vertragspartner kooperieren. Das Bauunternehmen muss den versprochenen Leistungen nachkommen, aber auch der Bauherr darf seine Mitwirkung nicht verweigern und sollte seine Pflichten (Termine für Abnahmen etc.) erfüllen.

9. Verbraucherbauverträge und die Preisgleitklausel

Sollten Sie als Bauherr dennoch von derartigen Forderungen betroffen sein, die oftmals mit der Aussage „alles ist teurer geworden“ gerechtfertigt werden, prüfen Sie die Forderungen gemeinsam mit einem Anwalt. Eine Festpreisgarantie gilt meist auch nur für einen bestimmten Zeitraum (6-12 Monate) und muss klar umrissen sein. Die Regelung sollte ausdrücklich und unmissverständlich in einen Verbraucherbauvertrag aufgenommen werden.

Dabei ist darauf zu achten, dass die Leistungen, für die die Festpreisgarantie gilt, so detailliert wie möglich beschrieben werden. Geprüft werden hier die Formulierungen in Bezug auf Vollständigkeit, Begriffswahl und Vollständigkeit der Inhalte. Fehlen Kostenpositionen oder sind diese nur ungenau umrissen, nutzt meist auch eine vereinbarte Festpreisgarantie wenig. Vor allem die neusten Entwicklungen und die hohen Kosten für Konstruktionsmaterialien beinhalten Preissteigerungsgefahren, die einen Bauherr in massive Probleme bringen können.

Wird nach § 313 BGB entschieden, der besagt, dass ein Unternehmer unzumutbare vereinbarte Konditionen nicht tragen muss, werden die Kosten auf den Bauherren übertragen. Die Anwendung des oben genannten Paragrafen ist selten, in der heutigen Zeit allerdings denkbar.

10. Was sollte alles in einer Baubeschreibung festgehalten sein?

Der Bauherr sollte eine möglichst präzise Baubeschreibung für den Verbraucherbauvertrag erstellen. Je genauer die Baubeschreibung, desto weniger Missverständnisse können sich ergeben und umso sicherer fühlt sich ein Bauherr mit seinem Bauvorhaben.

Die Baubeschreibung dient der genauen Überwachung des Bauvorgangs und der Kontrolle der vereinbarten Leistungen. Je exakter sie vorliegt, desto leichter können später auch etwaige Reklamationen durchgesetzt werden.

Achten Sie bei der Baubeschreibung auf folgende Mindeststandards:

• • • Allgemeine Beschreibung des Gebäudes, das erstellt werden soll.
    • Bei Umbauarbeiten: Genaue Beschreibung der Umbauten
    • Haustyp und Bauweise
    • Art und Umfang der angebotenen Leistungen
    • Wer ist Ansprechpartner? Wer übernimmt die Bauleitung?
    • Welche Arbeiten werden am Grundstück vorgenommen?
    • Wie sieht die Baustelleneinrichtung aus?
    • Gebäudedaten: Pläne müssen Raum- und Flächenangaben enthalten. Sie sollten Ansichten, Grundrisse und Schnitte beinhalten.
    • Angaben zum Energiestandard
    • Angaben zum Brandschutz
    • Angaben zum Schallschutz
    • Beschreibung der Baukonstruktion, die alle wesentlichen Gewerke umfasst
    • Beschreibung des Innenausbaus
    • Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen
    • Auflistung der Qualitätsmerkmale, denen das Bauwerk entsprechen muss
    • Detaillierte Beschreibung der Sanitärobjekte
    • Detaillierte Beschreibung der Armaturen
    • Detaillierte Beschreibung Elektroanlagen
    • Detaillierte Beschreibung der Installationen
    • Detaillierte Beschreibung der Informationstechnologie
    • Detaillierte Beschreibung der Außenanlagen

Bitte beachten Sie, dass die oben stehende Liste nur die Mindeststandards umreißt. Je genauer die Beschreibung ist, desto sicherer können Sie sich als Bauherr fühlen. Denken Sie daher auch an Dinge wie:

• • • Konstruktion des Dachstuhls
    • Art des Daches
    • Neigungswinkel des Daches
    • Beschreibung der Treppen
    • und an vieles mehr…

Im Zweifel stellt die Baubeschreibung später die Grundlage etwaiger juristischer Auseinandersetzungen dar. Ein Laie ist fast nicht in der Lage eine exakte Baubeschreibung selbst zu erstellen oder diese zu verstehen. Es lohnt sich also in jedem Fall vor Vertragsunterzeichnung einen Fachanwalt zu Rate zu ziehen.

11. Checkliste zum VBB für Bauherren

• • • Sind alle Angaben zu den Vertragspartnern korrekt?
    • Wurde die Bonität geprüft?
    • Sind Punkte enthalten, wie sich der Bauherr gegen eine Insolvenz des Bauunternehmens absichern kann?
    • Ist die Baubeschreibung korrekt, vollständig und so detailliert wie möglich?
    • Ist die Bauzeit bzw. der Fertigstellungstermin angegeben?
    • Gibt es eine Festpreisgarantie? Wie lange gilt diese und welche Bereiche umfasst sie?
    • Ist der Zahlungsplan für Abschlagszahlungen enthalten?
    • Umfassen die vereinbarten Raten maximal 90 % der Gesamtkosten?
    • Ist eine mögliche Vertragsstrafe beschrieben, wenn sich die Fertigstellung verzögert?
    • Sind Abnahmetermine vereinbart und passt hier die Frist (10 – 14 Tage)?
    • Liege alle technischen Unterlagen vor?
    • Findet man im Vertrag die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren für etwaige Baumängel?
    • Liegt eine Gewährleistungsbürgschaft vor?
    • Ist im Vertrag die Widerrufsfrist von 14 Tagen beschrieben?
    • Ist die Haftungsfrage geklärt, wenn es bei Lieferschwierigkeiten von Baumaterialien zu Verzögerungen kommt?

Es scheint schier unmöglich, hier als Laie an alles denken zu können. Scheuen Sie sich deswegen nicht, sich Rat von Experten einzuholen, um sich optmimal bei einem Bauprojekt abzusichern.

12. Fazit

Der Gesetzgeber hat viel dafür getan, Bauherren zu unterstützen. Allein die Lektüre dieses Beitrags hat Ihnen aber aller Wahrscheinlichkeit nach gezeigt, dass es dennoch ein wenig kompliziert bleibt. Als Privatperson ist der Entschluss, ein Haus zu bauen, eines der größten Projekte, das man anstreben kann. Deshalb sollte, sofern möglich, hier nichts dem Zufall überlassen werden.

An dieser Stelle ist professionelle Unterstützung im Baurecht gefragt. Die Kanzlei Mauss ist Ihr verlässlicher Partner. Wir verfügen über Spezialisten mit viel Erfahrung im Baurecht und helfen Ihnen bei etwaigen Auseinandersetzungen zwischen Bauherr, Architekten und Bauunternehmen und unterstützen Sie mit unseren erfahrenen Anwälten.