Schönheitsreparaturen nach Auszug: Alles, was Sie dazu wissen sollten

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Schönheit liegt bekanntlich im Auge des Betrachters. Was im zwischenmenschlichen Bereich gilt, scheint auch auf Mietwohnungen übertragbar zu sein. Für den einen zählt eine Schönheits-OP zu den Reparaturen, ein anderer stört sich noch nicht einmal an einem stumpfen Teint. Zumindest im Bereich des Mietrechts ist klar gesetzlich geregelt, was zu Schönheitsreparaturen zählt und was nicht.

Eine Schönheitsreparatur soll die Wohnung optisch wieder ansehnlich und sauber dastehen lassen. Die Reparatur dient der Beseitigung oberflächlicher Abnutzungsspuren, wie sie eben entstehen, wenn Menschen wohnen. Streng genommen handelt es sich dabei also nicht um die Instandsetzung von Dingen, die kaputt sind. Was genau Schönheitsreparaturen sind, steht im Gesetz. Sie finden es in § 28 Abs. 4 S. 3 der sogenannten zweiten Berechnungsverordnung.

Hier kann man unter Punkt 4 lesen, dass Schönheitsreparaturen (nur) Folgendes beinhalten:

• • • Tapezieren
    • Streichen oder Kalken der Wände
    • Streichen oder Kalken der Decken
    • Streichen der Fußböden
    • Streichen der Heizkörper und Heizrohre
    • Streichen der Innentüren
    • Streichen der Innenseite der Fenster
    • Streichen der Innenseite der Außentür

Das Zuspachteln der Dübellöcher, die nach dem Ausräumen der Wohnung zum Vorschein kommen, gehört auch zu den Schönheitsreparaturen. Gegebenenfalls müssen auch (kleinere)Risse im Putz verschlossen werden. Und hier wird klar, warum es mitunter schwer ist, Schönheitsreparaturen von Instandhaltungsmaßnahmen scharf abzugrenzen.

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Im allgemeinen Sprachgebrauch werden beide Begriffe gerne als gleichwertige Synonyme gebraucht. Wenn es um die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern geht, ist eine klare Trennung wichtig. Renovieren steht für Erneuern. Reparieren steht für Wiederherstellen. Dieser einfache Grundsatz kann helfen, das eine vom anderen abzugrenzen.

Eine Schönheitsreparatur verschönert den Zustand der Wohnung. Eine derartige Reparatur hat etwas mit Sauberkeit und einer klaren Linie zu tun. In jeder Wohnung ergeben sich Spuren. Flecken an den Wänden, Laufspuren auf Teppichen und anderen Böden, blätternde Farben an den Innenseiten der Fensterrahmen und Ähnliches. Man sieht, dass der Zustand nicht mehr frisch ist.

Eine Schönheitsreparatur ist also mit einer gründlichen Auffrischung der Wohnung gleichzusetzen, die wiederum über das Maß eines umfassenden Wohnungsputzes hinausgeht. Auch die Schadensbeseitigung gehört nicht zur Schönheitsreparatur. Wenn der Mieter den Schaden allerdings verursacht hat, so muss er ihn auch beseitigen (lassen).

Der Boden ist dazu da, dass man sich auf diesem bewegt. Es wird sich demnach nicht vermeiden lassen, dass man die Laufwege mit der Zeit sieht oder dass der Boden an den Stellen, an denen unter Umständen jahrelang Möbel den Lichteinfall verhinderten, heller ist. Das ist kein Schaden, sondern gehört zu den normalen Gebrauchsspuren. Wer allerdings auf seinem Parkettboden Schlittschuh fährt, oder mit Straßenschuhen, in deren Sohle sich Kiesel befinden, tiefe Kratzer hinterlässt, der beschädigt den Boden.

Zusammengefasst:

• • • Schönheitsreparaturen stellen den frischen, ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder her.
    • Renovierungsarbeiten erneuern und verändern den Zustand der Wohnung.
    • Schäden müssen vom Mieter beseitigt werden, sofern er diese verursacht hat.

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In Sachen Schönheitsreparaturen ist der Vermieter in der Pflicht. Nach § 535 BGB ist für die Instandhaltung der Wohnung der Vermieter zuständig. Nur, wenn im Mietvertrag deutlich etwas anderes vereinbart wurde, ist das anders. Wie derartige Abweichungen in einem Mietvertrag aussehen können, erfahren Sie weiter unten im Text unter Punkt 6 und 7.

Das BGB sagt:

„Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Auch der § 538 BGB hebt die Rechte des Mieters noch einmal hervor, indem er besagt, dass Veränderungen bzw. Verschlechterungen der Mietsache, die (auch) durch den vertragsmäßigen Gebrauch verursacht werden, zwar durch den Mieter verursacht werden können, die er aber dennoch nicht zu vertreten hat.

Ein Beispiel für die Rechte und Pflichten im Bezug auf Schönheitsreparaturen:

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Der Mieter zieht in eine Wohnung ein, die bereits 30 oder 40 Jahre alt ist und mit ihrem sonderlich anmutenden Charme entzückt. Die Wohnung verfügt über Holzrollläden, deren Mechanik irgendwann nicht mehr funktioniert. Der Mieter teilt dies dem Vermieter mit. Dieser entgegnet, dass die Rollläden nun schon 30 oder 40 Jahre funktioniert hätten und wenn sie jetzt nicht mehr funktionieren würden, dann müsse es in der Verantwortung des Mieters liegen. Er hätte sie kaputtgemacht, er müsste sie auch wieder reparieren. Das stimmt nicht!

Meist übernimmt man eine Wohnung im „frischen“ und sauberen Zustand. Die Wände sind frisch gestrichen, alles ist sauber und funktioniert, die Dinge, die nicht repariert werden konnten, die allerdings für beide Parteien in Ordnung gehen, werden im Übernahmeprotokoll vor Schlüsselübergabe festgehalten.

Manchmal möchte man aber auch schnell in die neuen vier Wände einziehen und bietet an, die Wohnung im nicht renovierten Zustand zu übernehmen (Achtung: Hier dient das Wort „renoviert“ schlicht dem Lesefluss. Damit sind die Schönheitsreparaturen gemeint!). Wie sieht es nun mit der Übertragung der Schönheitsreparaturen aus? Grundsätzlich sind zwei Szenarien denkbar:

Fall 1: Sie haben die Wohnung renoviert übernommen

Wenn Sie als Mieter die Wohnung in einem frisch renovierten Zustand vom Vermieter übernehmen, so scheint damit auch klar zu sein, dass es Ihre Aufgabe ist, diesen Zustand bei Auszug wiederherzustellen. Zur Wiederherstellung dienen die Tätigkeiten, die wir weiter oben bereits unter „Schönheitsreparaturen“ aufgelistet haben. Schäden, die von Ihnen verursacht wurden, müssen beseitigt werden.

Fall 2: Sie haben die Wohnung unrenoviert übernommen

Sie haben bei Einzug den unrenovierten Zustand der Wohnung in Kauf genommen? Dann müssen Sie diese Wohnung auch nicht in einem renovierten Zustand verlassen. Dies besagt ein Urteil des BGH aus dem Jahr 2015.

Anders sieht es aus, wenn Sie sich mit dem Vermieter auf einen finanziellen Ausgleich geeinigt hatten. Dieser finanzielle Ausgleich kann beispielsweise in einer zeitlich begrenzten Mietfreiheit bestehen. Dabei werden die angenommenen Renovierungskosten mit der Miete verrechnet. Beträgt die Miete beispielsweise 1.500,00 € und würden sich die Renovierungskosten auf 3.000 € belaufen, so kann man sich auf zwei mietfreie Monate einigen.

Beachten Sie als Mieter bitte dennoch, dass unter Umständen die Betriebs- bzw. Nebenkosten für diese beiden Monate von Ihnen selbst bezahlt werden müssen. Müssen Sie in diesem Fall nun wirklich renovieren, wenn sie einziehen? Nein! Ob Sie die Wohnung bei Einzug herrichten, ist in diesem Fall Ihnen überlassen. Doch um die Renovierung kommen Sie nicht herum, denn wie in dem oben beschriebenen Fall müssen Sie die Wohnung bei Auszug renovieren.

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Überall weiße Wände. Sie empfinden das als zu klinisch und möchten es gerne bunt? Sie ziehen also in die Wohnung ein und greifen, trotz vorheriger durchgeführter Schönheitsreparaturen, noch einmal zum Farbeimer, um die Küche rot, das Schlafzimmer grün und das Kinderzimmer blau erscheinen zu lassen? Bei Farbwünschen kann es sich lohnen, vor der Renovierung mit dem Vermieter zu sprechen.

Müssen Sie nun Wände, die sie selbst farbig gestaltet hatten (was sie als Mieter auch dürfen) wieder in einen neutral-weißen Zustand versetzen? Leider meistens ja! (BGH, 18.06.2008, VIII ZR 224/07)

Der Vermieter hat ein Recht darauf, die Wohnung schnell und unkompliziert neu vermieten zu können. Da können sich bunte Wände sehr störend auswirken. Zwar darf der Vermieter nur eine „neutrale“ Wandfarbe verlangen, in der Praxis ist man mit der Farbe Weiß auf der sicheren Seite.

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Vor dem Streichen sollten Sie lesen! Nicht jede Formulierung im Mietvertrag ist gültig und es kann sogar sein, dass Sie eine ungültige Formulierung entdecken und deswegen gar keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Der BGH hat in den letzten Jahren viele Grundsatzurteile gefällt, die einen Leitfaden darstellen.

Ob Sie beim Auszug tatsächlich die Schönheitsreparaturen durchführen müssen, kommt darauf an, ob die Formulierungen im Mietvertrag wirksam sind. Weiter kommt es darauf an, ob Sie die Wohnung renoviert, teilrenoviert oder unrenoviert übernommen haben. Wenn Sie trotz ungültiger Klauseln Renovierungsarbeiten durchführen oder durchgeführt haben, können Sie die Kosten innerhalb von 6 Monaten zurückfordern.

Steht zu Schönheitsreparaturen gar nichts im Mietvertrag, müssen Sie diese auch nicht durchführen, denn grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Reparaturen in seiner Wohnung durchzuführen. Er darf diese Pflicht nur auf Mieter abwälzen, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag steht.

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Ist der Mietvertrag gut ausformuliert, sind alle Klauseln gültig und wurde die Pflicht rechtmäßig auf den Mieter übertragen, ist der Sachverhalt klar. Weigert sich nun ein Mieter dennoch, seinen Verpflichtungen nachzukommen und renoviert nicht, so können die Kosten für die Schönheitsreparaturen von seiner Kaution abgezogen werden.

Wie gehen Sie nun vor? Nehmen Sie sich Zeit, beginnen Sie in Ruhe. Überstürzen Sie nichts und verlangen Sie auch nicht von sich selbst, dass Sie alles wissen oder verstehen müssen. Probleme können meist gelöst werden und oftmals hat auch schon ein offenes Gespräch wahre Wunder bewirkt.

• • • Mietvertrag prüfen. Lesen Sie den Mietvertrag aufmerksam durch, gegebenenfalls zu zweit. Vier Augen sehen bekanntlich mehr als zwei.
    • Kontaktieren Sie einen Fachanwalt, gerne natürlich unsere Kanzlei, wenn Sie sich bei den Formulierungen, die im Mietvertrag stehen, unsicher sind.
    • Sollten Sie selbst feststellen, dass eine oder mehrere Klauseln unwirksam sind, sprechen Sie mit Ihrem Vermieter. Bitten Sie ihn um ein Gespräch, aber halten Sie die Inhalte unbedingt schriftlich fest. In jedem Fall sollten Sie ihrem Vermieter gegenüber schriftlich begründen, warum sie keine Schönheitsreparaturen durchführen können, wollen oder müssen.
    • Verlassen Sie die Wohnung in keinem Fall unangekündigt in unrenoviertem Zustand, das kann rechtliche Folgen haben.
    • Sollten Sie Schönheitsreparaturen durchführen, heben Sie alle Handwerkerrechnungen, aber auch Kassenbons für Farbe und Materialien auf, damit Sie ihre Kosten belegen können
    • Selbst wenn Sie bereits ausgezogen sind und nun im Nachgang feststellen, dass Sie nicht hätten renovieren müssen, ist es unter Umständen noch nicht zu spät. Sie können das Geld für die Renovierungen binnen eines halben Jahres zurückfordern.

Es ist schön, wenn Sie ihre alte Wohnung stressfrei verlassen können und voller Vorfreude in die neue Wohnung ziehen. Nicht jedes Problem müssen sie alleine bewältigen, viele Probleme lassen sich mit dem nötigen Hintergrundwissen lösen.