Wann liegt Mietwucher vor?
Ob unbezahlbarer Wohnraum für Studierende oder für Geflüchtete: Die Wohnungsnot führt nicht selten zu horrenden Mietpreisen. Gilt hier das einfache Prinzip von Angebot und Nachfrage oder wird die Situation mancher zu ihrem finanziellen Nachteil ausgenutzt? Sind irrsinnige Summen für Mieten durch die freie Marktwirtschaft abgedeckt oder können sich Mieter gegen zu hoch empfundene Zahlungen zur Wehr setzen? Als Betroffener ist es ratsam zu wissen, wann Mietwucher vorliegt und wie dagegen vorgegangen werden soll.
Inhaltsverzeichnis:
1. Wann ist eine Miete überhöht?
2. Was tun bei zu hoher Miete?
3. Machen sich Vermieter bei Mietwucher strafbar?
4. Können Betroffene Mietwucher anzeigen?
5. Wo zeige ich Mietwucher an?
6. Wie finde ich die Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
7. Schützt die Mietpreisbremse vor Mietwucher?
8. Mietwucher im Gewerbemietrecht
9. Ausnutzen der Wohnungsnot
10. Fazit
1. Wann ist eine Miete überhöht?
Überschreiten Mieten die gesetzliche Höchstgrenze, wird zunächst von einer Überhöhung gesprochen. Mietwucher liegt vor, wenn der Preis für den Wohnraum die Grenze stark übersteigt und somit die Notlage eines Vertragspartners ausgenutzt wird. Die betreffende Person steht vor der folgenschweren Entscheidung: Überzogene Preise bezahlen oder wohnungslos bleiben? Laut §138 BGB liegt Wucher vor, wenn die Preis-Leistung in einem ungleichen Verhältnis steht.
Gesetzlicher Schutz vor zu hoher Kaution
Wussten sie schon? Die Kaution darf maximal das Dreifache der Kaltmiete betragen. Im Falle einer überhöhten Miete ist folglich die Kaution zu hoch. Bei der Kaution hat der Mieter die Möglichkeit, den Differenzbetrag zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete und der sich daraus maximal ergebenden Kaution und seiner unter Umständen zu hohen Kaution zurückzufordern.
Ein Fall-Beispiel: Die Miete für eine Wohnung wurde mit 1000 € kalt angesetzt. Die Kaution beträgt demnach 3000 €. Nachträglich wird eine Mietpreiserhöhung festgestellt: Der Mietpreis ist tatsächlich nur 800 € hoch und die Kaution ist somit auf maximal 2400 € gesunken. Schließlich darf der Mieter die Differenz von 600 € zurückfordern. Der Rückzahlungsanspruch verjährt allerdings nach vier Jahren.
2. Was tun bei zu hoher Miete?
Sie sind immer noch der Meinung, dass Ihre Miete zu hoch ist? Suchen Sie im ersten Schritt ein klärendes Gespräch mit Ihrem Vermieter. Erkundigen Sie sich vorher, ob in Ihrem Wohnort die Mietpreisbremse gilt, denn wo diese gilt und welche Regelungen hier greifen, das entscheiden die Länderregierungen selbst. Gehen Sie mit bedacht und ruhig vor, auch wenn Sie überzeugt sind, dass Ihr Vermieter finanzielle Vorteile durch eine Mieterhöhung erschleichen möchte.
2. Was tun bei zu hoher Miete?
Sie sind immer noch der Meinung, dass Ihre Miete zu hoch ist? Suchen Sie im ersten Schritt ein klärendes
Gespräch mit Ihrem Vermieter. Erkundigen Sie sich vorher, ob in Ihrem Wohnort die Mietpreisbremse gilt, denn wo diese gilt und welche Regelungen hier greifen, das entscheiden die Länderregierungen selbst. Gehen Sie mit bedacht und ruhig vor, auch wenn Sie überzeugt sind, dass Ihr Vermieter finanzielle Vorteile durch eine Mieterhöhung erschleichen möchte.
2.1 Gilt am Wohnsitz die Mietpreisbremse?
Gilt oder wird die Mietpreisbremse in Ihrem Bundesland genutzt? Nach Klärung dieser Frage können Sie weitere Anliegen an die Stadt- oder Gemeindeverwaltung weiterleiten oder sich online an den Deutschen Mieterbund wenden.
2.2 Ausnahmen ausschließen
Setzen Sie sich mit den Ausnahmeregelungen auseinander, bei denen die Mietpreisbremse nicht greift. Zu diesen gehören z. B. der Einzug in eine neue oder modernisierte Wohnung. Bei letzterem muss aber herausgefunden werden, ob die Modernisierungskosten ein Drittel der Ausgaben erreicht haben, welche für einen Neubau ausgegeben werden müssen. Ziehen Sie für den komplexen Fall einen Experten hinzu. Werden Ihnen Möbel und Inventar zur Verfügung gestellt, so ist eine Mieterhöhung seitens des Vermieters gerechtfertigt.
2.3 Mietspiegel einholen
Mit einem Mietspiegel können Sie in Erfahrungen bringen, ob die angesetzte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Ab dem 01. Januar 2023 ist eine einfache Form des Mietspiegels für alle Städte mit mehr als 50000 Einwohnern verpflichtend. In einem Mietspiegel finden Sie Vergleichsmieten in Ihrem Wohnviertel sowie Vergleichsparametern (Zustand sowie Adresse der Wohnung) vor. Bei Fragen besteht die Möglichkeit, sich an den zuständigen Mieterbund zu wenden.
2.4 Ermittlung einer angemessenen Miethöhe
Anhand der genannten Kriterien wie Baujahr, Ausstattung und Lage der Wohnung suchen Sie sich eine Wohnung, die Ihrer am ähnlichsten erscheint. Sie erhalten Informationen über die Mietspanne und somit über die Summe, in der sich die ortsübliche Miete für ein solches Objekt normalerweise bewegt. Liegt für Ihre Gemeinde kein Mietspiegel vor, so ist es ratsam einen Gutachter einzubeziehen.
2.5 Miethöhe zurückfordern und rügen
Um eine bereits gezahlte Überhöhung zurückfordern zu können, muss vorher Ihr Vermieter „gerügt“ werden. Das heißt, Sie verfassen einen Brief per Einschreiben oder eine E-Mail und setzen Ihren Vermieter darüber in Kenntnis, dass Sie die Höhe der Miete anfechten. Erwähnen Sie dabei auch, den laut Mietspiegel angemessenen Betrag und weisen Sie darauf hin, dass Sie diese Summe in Zukunft überweisen werden. Die Rückzahlungsfrist beginnt mit Erhalt der Rüge. Sollte sich der Vermieter uneinsichtig zeigen, so müssen Sie Ihre Rechte vor einem Zivilgericht geltend machen.
2.6 Kappungsgrenze
Gilt in Ihrem Wohnort die Mietpreisbremse nicht, sind Sie dennoch überzogenen Mieterhöhungen nicht schutzlos ausgeliefert. Kommt Ihnen die Mieterhöhung im Ankündigungsschreiben zu hoch vor, so werfen Sie einen Blick auf die ortsüblichen Vergleichsmieten. Eventuell wurde die Kappungsgrenze überschritten: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 % (in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt 15 %) steigen. Wir die Summe überstiegen, müssen Sie dem nicht zustimmen.
3. Machen sich Vermieter bei Mietwucher strafbar?
Bei Mietwucher handelt es sich tatsächlich um eine Straftat, die mit einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren geahndet wird. Dagegen wird eine Mietpreisüberhöhung als Ordnungswidrigkeit eingestuft, bei der eine Geldbuße von bis zu 50.000 € fällig wird. Mietwucher liegt vor, wenn z. B. knapper Wohnraum überteuert vermietet wird. Laut Rechtsprechung wird davon gesprochen, wenn die Nachfrage das Angebot um 5 % übersteigt. Nach §291 Strafgesetzbuch stellt dies eine Straftat dar.
4. Können Betroffene Mietwucher anzeigen?
Die Begrenzung der Miethöhe wird durch die Paragrafen §§ 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz)
und 291 StGB (Strafgesetzbuch) festgelegt. Bei Ordnungswidrigkeiten oder Straftaten kann der Mieter anhand notwendiger Nachweise seinen Vermieter anzeigen. Der Kläger muss beweisen, dass der Vermieter die Wohnungsmarktsituation ausgenutzt hat. Ist aber der Mieter solch einen Vertrag eingegangen, so ist die vereinbarte Miethöhe nichtig.
Wird dem Vermieter Mietwucher nachgewiesen, so ist der gesamte Mietvertrag aufgrund des Verstoßes gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) gegenstandslos. Den Vermieter erwartet eine Geld- oder eine Freiheitsstrafe. Der Mieter unterliegt dem Kündigungsschutz und darf zunächst kostenfrei weiter in der Wohnung leben, bis der Vermieter die Miete anpasst. Natürlich muss der Vermieter dann auch die Differenzhöhe der zu viel bezahlten Miete der Vergangenheit zurückzahlen.
Sollte keine Mietwucher vorliegen, so darf der Vermieter sich auf das gestörte Vertrauensverhältnis berufen und dem Mieter kündigen. Um Mietwucher einfacher beweisen zu können, möchte Bayern die Gesetzeslage ändern: Zukünftig soll der Nachweis über unangemessene Mietpreise und das geringe Angebot an Wohnraum ausreichen. Zusätzlich sollen die Bußgelder verdoppelt werden und Mieter müssen nicht mehr beweisen, ob sie sich tatsächlich um eine andere Wohnung bemüht haben.
4. Können Betroffene Mietwucher anzeigen?
Die Begrenzung der Miethöhe wird durch die Paragrafen §§ 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) und 291 StGB (Strafgesetzbuch) festgelegt. Bei Ordnungswidrigkeiten oder Straftaten kann der Mieter anhand notwendiger Nachweise seinen Vermieter anzeigen. Der Kläger muss beweisen, dass der Vermieter die Wohnungsmarktsituation ausgenutzt hat. Ist aber der Mieter solch einen Vertrag eingegangen, so ist die vereinbarte Miethöhe nichtig.
Wird dem Vermieter Mietwucher nachgewiesen, so ist der gesamte Mietvertrag aufgrund des Verstoßes gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) gegenstandslos. Den Vermieter erwartet eine Geld- oder eine Freiheitsstrafe. Der Mieter unterliegt dem Kündigungsschutz und darf zunächst kostenfrei weiter in der Wohnung leben, bis der Vermieter die Miete anpasst. Natürlich muss der Vermieter dann auch die Differenzhöhe der zu viel bezahlten Miete der Vergangenheit zurückzahlen.
Sollte keine Mietwucher vorliegen, so darf der Vermieter sich auf das gestörte Vertrauensverhältnis berufen und dem Mieter kündigen. Um Mietwucher einfacher beweisen zu können, möchte Bayern die Gesetzeslage ändern: Zukünftig soll der Nachweis über unangemessene Mietpreise und das geringe Angebot an Wohnraum ausreichen. Zusätzlich sollen die Bußgelder verdoppelt werden und Mieter müssen nicht mehr beweisen, ob sie sich tatsächlich um eine andere Wohnung bemüht haben.
5. Wo zeige ich Mietwucher an?
Sie sind sich sicher, dass Ihre Miete zu hoch ist und wollen dies nun zur Anzeige bringen? Das können Sie natürlich tun. Im Grunde bei jeder ortsansässigen Polizeidienststelle. Zunächst müssen Sie folgende Fragen beantworten können, um Mietwucher zur Anzeige zu bringen:
- Liegt die Miete deutlich höher als im bundesweiten Durchschnitt
- Übersteig die Mietbelastung den bundesweiten Durchschnitt?
- Sind Neubautätigkeiten zu gering?
- Existiert ein sehr geringer Leerstand trotz hoher Nachfrage?
Für Sie als Mieter kann es schwierig werden in Erfahrung zu bringen, wie die Miete bei Vormietern aussah, hier hilft also auch die Mietpreisbremse nur marginal.
Rechtsfolgen von Mietwucher
Zur Info: Die Mietpreisüberhöhung stellt eine Ordnungswidrigkeit und der Mietwucher eine Straftat dar. Beides muss nachgewiesen werden. Der Vermieter darf dem Mieter bei nachgewiesener Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher nicht kündigen und zusätzlich hat der Bewohner Anspruch auf die Rückzahlung seines Geldes. Liegt aber kein Mietwucher und keine Mietpreisüberhöhung vor, erwartet den Mieter eine Kündigung.
6. Wie finde ich die Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird durch den § 558 des BGB bestimmt und kann in dem Mietspiegel für Ihren Wohnort eingesehen werden.
Erkundigen Sie sich bei der städtischen Verwaltung oder beim Mieterschutzbund nach den ortsüblichen Vergleichsmieten. Hier können Sie in erfahren, was normalerweise für Wohnraum mit vergleichbarer Größe, Ausstattung und Beschaffenheit in der gleichen Lage gezahlt wird. Dabei berücksichtigt ein solcher Mietspiegel die Mietpreise der letzten 6 Jahre und orientiert sich an den objektiven Merkmalen des Wohnraums.
7. Schützt die Mietpreisbremse vor Mietwucher?
Die Mietpreisbremse schützt nur zum Teil vor Mietwucher. Zum einen findet das Gesetz nicht in allen
Bundesländern Anwendung, zum anderen gilt sie selbst in den Bundesländern, die die Mietpreisbremse zum Einsatz bringen, nicht zwangsläufig flächendeckend. Die Bundesländer legen die Regionen fest, in denen die Einschränkungen durchgesetzt werden. Weiter gilt die Mietpreisbremse nicht bei einer Erstvermietung eines Neubaus und auch nicht bei umfassend modernisiertem Wohnraum. Schätzungen zufolge sind es nur 4,2 Millionen Mietwohnungen, bei denen der Mietzins durch die Bremse gedrosselt werden kann. 4,2 Millionen von rund 21,1 Millionen Mietwohnungen, das sind nur rund 20 %.
7. Schützt die Mietpreisbremse vor Mietwucher?
Die Mietpreisbremse schützt nur zum Teil vor Mietwucher. Zum einen findet das Gesetz nicht in allen Bundesländern Anwendung, zum anderen gilt sie selbst in den Bundesländern, die die Mietpreisbremse zum Einsatz bringen, nicht zwangsläufig flächendeckend. Die Bundesländer legen die Regionen fest, in denen die Einschränkungen durchgesetzt werden. Weiter gilt die Mietpreisbremse nicht bei einer Erstvermietung eines Neubaus und auch nicht bei umfassend modernisiertem Wohnraum.
Schätzungen zufolge sind es nur 4,2 Millionen Mietwohnungen, bei denen der Mietzins durch die Bremse gedrosselt werden kann. 4,2 Millionen von rund 21,1 Millionen Mietwohnungen, das sind nur rund 20 %.
8. Mietwucher im Gewerbemietrecht
Sind Sie Wohnraummieter, so achtet der Gesetzgeber etwas strenger darauf, dass Sie nicht zu viel bezahlen müssen. Im Gewerbemietrecht sieht die Sache etwas anders aus. Von Mietwucher bei Gewerbeimmobilien kann erst dann gesprochen, wenn die Vergleichsmiete um 100 % überschritten wird. So wies das OLG Koblenz die Klage eines gewerblichen Mieters ab, der monatlich 2500 € mehr als die vergleichbare ortsübliche Miete zahlte. Für das Gericht war diese Überhöhung in Ordnung.
Ist es als Privatperson schon nicht ganz einfach, seine Vermutungen bezüglich einer Mietüberhöhung oder gar des Mietwuchers deutlich zu formulieren, hängt man als gewerblicher Mieter häufig noch mehr im luftleeren Raum fest. Das Hintergrundwissen im Vorfeld zu beschaffen ist unabdingbar, wenn man keine Fehler machen möchte, die unter Umständen die eigene Existenz gefährden können.
9. Ausnutzen der Wohnungsnot
Das Prinzip von Angebot und Nachfrage und die sogenannte freie Marktwirtschaft lassen nicht alles zu,
was positiv zu bewerten ist. Natürlich kann man (theoretisch) horrende Summen verlangen und dabei das Argument in den Raum werfen, dass ja niemand gezwungen würde, derart hohe Summen zu zahlen. Doch ganz so einfach ist es nicht. Denn auch eine offensichtliche Zwangslage, in der sich ein Mieter befindet, ist eben eine Art von Zwang und Nötigung. Der Wohnraum wird knapper und jeder Mensch benötigt ein Dach über dem Kopf. So entsteht Druck, der keine wirklich freien Entscheidungen mehr zulässt. Man zwingt die Person, das Angebot anzunehmen, weil es keine Alternativen gibt. Wer die Wohnungsnot derart ausnutzt, handelt gegen die guten Sitten und macht sich strafbar.
9. Ausnutzen der Wohnungsnot
Das Prinzip von Angebot und Nachfrage und die sogenannte freie Marktwirtschaft lassen nicht alles zu, was positiv zu bewerten ist. Natürlich kann man (theoretisch) horrende Summen verlangen und dabei das Argument in den Raum werfen, dass ja niemand gezwungen würde, derart hohe Summen zu zahlen. Doch ganz so einfach ist es nicht.
Denn auch eine offensichtliche Zwangslage, in der sich ein Mieter befindet, ist eben eine Art von Zwang und Nötigung. Der Wohnraum wird knapper und jeder Mensch benötigt ein Dach über dem Kopf. So entsteht Druck, der keine wirklich freien Entscheidungen mehr zulässt. Man zwingt die Person, das Angebot anzunehmen, weil es keine Alternativen gibt. Wer die Wohnungsnot derart ausnutzt, handelt gegen die guten Sitten und macht sich strafbar.
10. Fazit
Es ist nicht ganz einfach gegen eine vermutete oder tatsächliche Mietpreisüberhöhung oder auch gegen Mietwucher vorzugehen. Die Nachweisführung kann kompliziert werden und voreiliges Handeln kann zu einem gestörten Vertrauensverhältnis zu Ihrem Vermieter führen. Im schlimmsten Fall können Sie sogar als Mieter auf der Straße landen. Handeln Sie deswegen nicht alleine, sondern ziehen Sie einen Fachanwalt hinzu.
Sie sind auf der Suche nach einer professionellen Beratung zum Thema Mietwucher?
Sie haben diesbezüglich noch offene Fragen? Wir beraten Sie jederzeit rechtssicher! Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.