Eigenbedarfskündigung: Wann ist sie erlaubt und wann nicht?

Wenn die Kündigung der Wohnung droht, gerät das Leben nicht selten aus den Fugen. Die Vorstellung, das eigene Zuhause zu verlieren, bringt Mieter regelmäßig in Bedrängnis. Nicht selten führt die Kündigung der Wohnung zum Rechtsstreit. Die Gründe, die der Vermieter für die Kündigung der Wohnung anführt, müssen deswegen genau betrachtet werden. Es kommt vor, dass Vermieter nur vorgeschobene Gründe nennen – das macht bei der Kündigung für den Eigenbedarf eine genaue Betrachtung besonders notwendig. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie: Welche Gründe sind bei der Eigenbedarfskündigung zulässig und welche nicht? Und wie können Sie als Mieter dagegen vorgehen?

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

2. Für welche Bedarfspersonen kann Eigenbedarf geltend machen?

3. Was muss ein Vermieter in die Eigenbedarfskündigung schreiben?

4. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung erlaubt?

5. Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam?

6. Welche Fristen gelten bei Eigenbedarfskündigung?

7. Wie reagiert man als Mieter auf eine Eigenbedarfskündigung?

8. Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung einlegen

9. Was besagt die Anbietpflicht bei Eigenbedarfskündigung?

10. Was passiert nach einem Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung?

11. Fazit

1. Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Kündigung aufgrund von Eigenbedarf – was bedeutet das konkret? Wie lautet die Definition und wann ist ein Eigenbedarf gerechtfertigt?

Die rechtliche Grundlage für die Eigenbedarfskündigung findet man in § 573 BGB. Hier ist zunächst, wenn auch etwas schwammig formuliert, vom berechtigten Interesse des Vermieters zu lesen. Das Interesse an einer Mieterhöhung gilt hierbei allerdings nicht.

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen,

• • • wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht (mehr) erfüllt.
    • wenn der Vermieter durch die Weitervermietung erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleidet.
    • wenn der Mieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige des eigenen Haushalts benötigt.

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben die Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses angeben. Bei einer Kündigung mit dem angeführten Grund des Eigenbedarfs muss demnach geprüft werden, wer den Eigenbedarf hat und warum dieser besteht. Grundsätzlich ist es wichtig, beide Seiten zu betrachten, denn das Recht auf Nutzung des eigenen Besitzes scheint zunächst selbstverständlich (BVerfGe 89, 1,9). Dennoch ist dieses Recht nicht allumfassend und willkürlich anwendbar, weshalb sich ein Blick auf den vom Vermieter angeführten Eigenbedarf für den aktuellen Mieter lohnen kann.

2. Für welche Bedarfspersonen kann Eigenbedarf geltend machen?

Personengruppen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann:

• • • Eltern und Großeltern
    • Kinder und Enkel
    • Geschwister
    • getrenntlebende Ehepartner ohne Scheidungsantrag
    • eingetragene Lebenspartner ohne laufenden Aufhebungsvertrag
    • Nichten und Neffen
    • Schwiegerkinder und Schwiegereltern
    • Cousin und Cousine
    • Großneffe und Großnichte
    • Stiefenkel, Stiefeltern und Stiefkinder
    • Schwager und Schwägerin
    • Onkel und Tante

Personengruppen, für die kein Eigenbedarf geltend gemacht werden kann:

• • • Geschiedene Ehepartner
    • Ex-Schwiegereltern
    • Ex-Schwiegerkinder

Der bloße Wunsch des Vermieters, den Wohnraum künftig selbst nutzen zu können, reicht als Kündigungsgrund nicht aus. Ein Vermieter muss vielmehr auch nachvollziehbare und gegebenenfalls überprüfbare Gründe und Argumente liefern. Wird künftig aufgrund von Familienzuwachs eine größere Wohnung gebraucht, so wäre dies ein anerkannter Grund. Selbst dann, wenn der Nachwuchs noch in Planung ist.

Auch wenn der Wohnraum in Zukunft als Altersruhesitz oder als Zweitwohnung genutzt werden soll, ist dies zulässig. Ebenfalls möglich ist eine Zusammenlegung mehrerer Wohneinheiten. Als Beispiel: Ein Vermieter besitzt zwei Wohnungen in einem Haus. Diese sollen in Zukunft zusammengelegt werden, um einen größeren Wohnraum zu schaffen, den der Vermieter dann selbst nutzen möchte. Auch das ist eine zulässige Begründung. In der Kündigung muss demnach ein Grund genannt werden, der vernünftig und nachvollziehbar ist.

3. Was muss ein Vermieter in die Eigenbedarfskündigung schreiben?

Ihnen liegt ein Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf vor? Bewahren Sie Ruhe und betrachten Sie dieses Schreiben genau. Ein Vermieter kann einen Mieter nicht „einfach so“ und schon gar nicht „von heute auf morgen“ auf die Straße setzen. Dazu sind einige Schritte mehr erforderlich. Zunächst gilt es, sich das Kündigungsschreiben genauer anzusehen, denn nicht selten kann schon aufgrund der Nichteinhaltung vorgeschriebener Formalien Widerspruch eingelegt werden.

Welchen Prämissen muss ein Kündigungsschreiben genügen? Prüfen Sie das erhaltende Kündigungsschreiben zunächst auf folgende Bestandteile:

• • • Haben Sie das Kündigungsschreiben per Post bekommen? (Eine Zustellung mittels Fax oder E-Mail ist nicht gültig)
    • Sind Absender und Adressat genannt?
    • Wird die Wohnung eindeutig bezeichnet und deren Lage aufgeführt?
    • Wird im Schreiben ein Betreff genannt?
    • Ist die verwendete Anrede korrekt?
    • Wird die Kündigung begründet? Wird der Eigenbedarf angeführt?
    • Ist die Kündigungsfrist gennant und korrekt?
    • Wird auf den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Kündigung hingewiesen?
    • Wurde dieser vorher vertraglich festgehalten?
    • Ist eine Widerspruchsklausel sowie auch eine Verlängerungskausel aufgeführt?
    • Sind Grußformel und Unterschrift vorhanden?

Das Kündigungsschreiben ist korrekt, die Gründe angeführt, die Fristen eingehalten? Lassen Sie den Kopf noch nicht hängen! Betrachten wir gemeinsam den nächsten Punkt. Denn nun gilt es zu prüfen, ob der angeführte Eigenbedarf erlaubt ist.

4. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung erlaubt?

Beispiel für eine rechtmäßige Eigenbedarskündigung:

Die Ausgangslage: Die gekündigte Wohnung liegt ebenerdig und in der Nähe des Wohnorts des Vermieters. Er möchte, dass die eigene Mutter dort einzieht, die im Moment 30 km entfernt in einer kleinen Dachgeschosswohnung lebt. Die Dame ist nicht mehr gut zu Fuß und das Haus, in welchem sie wohnt, hat keinen Aufzug. Es liegt die ärtzliche Diagnose rheumatischer Arthritis vor und die Dame wird vergesslich. In diesem konstruierten Fall sind die Gründe nachvollziehbar, klar und plausibel. Selbst wenn die Dame nur ein paar Monate in der Wohnung leben würde, läge hier ein rechtlich einwandfreier Eigenbedarf vor.

Erlaubt ist eine Kündigung für den Eigenbedarf grundsätzlich dann, wenn die Argumente klar und nachvollziehbar sind. Und hier beginnt aber auch schon der „Graubereich“. Vor dem Gesetz gelten enge Verwandte als anzuführende Personen für den Eigenbedarf. Soll aber z. B. das Patenkind in die Wohnung ziehen, so wird ein Richter diesen Einzelfall genau prüfen müssen.

Grundsätzlich ist eine Eigenbedarfskündigung unter folgenden Gesichtspunkten erlaubt:

• • • Die Vermieter wollen den Wohnraum selbst nutzen (persönlich).
    • Eine Person/ eine Gruppe aus der nahen Verwandtschaft möchte den Wohnraum künftig nutzen.
    • Es ist keine andere Alternative vorhanden, die der Vermieter wählen kann (er hat keine andere freistehende Wohnung zur Verfügung).
    • Der Vermieter möchte den Wohnraum vergrößern, indem er zwei Wohnungen zusammenlegt und kann begründen, warum er mehr Wohnraum braucht.

5. Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam?

So plausibel und nachvollziehbar die Argumente für einen echten Eigenbedarf sind, so fadenscheinig können Argumente sein, die einen Eigenbedarf vortäuschen sollen. Derlei Gründe können eine Kündigung unwirksam werden lassen. Analog zu den oben genannten Beispielen, kann man einer älteren Dame, die im Moment ebenerdig wohnt, nicht zumuten, dass sie nun in den 5. Stock ohne Aufzug ziehen soll, nur weil die Wohnung dem Sohn oder der Tochter gehört.

Gründe, die eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht rechtfertigen:

• • • Die notwendigen Formalien für eine Eigenbedarfskündigung wurden nicht eingehalten.
    • Dem Mieter kann ein Auszug aufgrund von unzumutbarer Härte nicht zugemutet werden (z. B. wenn es sich um ältere oder kranke Menschen handelt).
    • Die Wohnung ist für den angegebenen Zweck ungeeignet (z. B. Zuteilung einer Wohnung im 5. Stock ohne Aufzug für die gehbehinderte Mutter).
    • Die Kündigung erfolgt durch eine Firma, eine Aktiengesellschaft oder eine GmbH. Nur eine natürliche Person kann Eigenbedarf anmelden.
    • Die Wohnung soll künftig bestimmten Gewerbezwecken dienen.
    • Es herrschen begründete Zweifel an der Ernsthaftigkeit der Eigennutzung. Im Schreiben vom Antragssteller wird lediglich eine vage Absicht geäußert.
    • Auch wenn in der Wohneinheit, in der die Wohnung, die nun aufgrund des angemeldeten Eigenbedarfs gekündigt werden soll, noch andere Wohneinheiten frei sind, ist die Kündigung nicht rechtens. Besitzt der Vermieter mehrere Wohnungen, so ist er verpflichtet zu prüfen, ob er seinen Eigenbedarf nicht mit einer anderen Wohnung decken kann, die unter Umständen sogar leersteht. Besteht der Vermieter darauf, exakt die zu kündigende Wohnung selbst nutzen zu wollen, so muss er dem Mieter die Alternative anbieten (Anbietpflicht des Vermieters).
    • Auch ein weit überhöhter Nutzungswunsch des Vermieters kann dazu führen, dass die Kündigung nicht wirksam wird.

Beispiele für unwirksamen Anspruch auf Eigenbedarf:

• • • Der Mieter soll binnen 3 Monaten die Wohnung, die er nun seit über 10 Jahren bewohnt, verlassen. Hier wurde die Kündigungsfrist nicht eingehalten (siehe auch „Welche Fristen gelten bei Eigenbedarfskündigung?“).
    • Der Mieter ist krank und alt, ein Umzug würde unzumutbaren Stress für ihn bedeuten, vergleichbarer Wohnraum ist kaum zu finden (unzumutbare Härte).
    • Der Rollstuhlfahrer aus der eigenen Familie soll in eine nicht barrierefreie Wohnung im 4. Stock ziehen. Im Haus gibt es keinen Aufzug (hier ist die Wohnung für den angegebenen Zweck ungeeignet).
    • Eine Firma (AG, GmbH) meldet Eigenbedarf an. Eigenbedarf kann nur durch natürliche Personen angemeldet werden.
    • Der Vermieter gibt an, in den kommenden Jahren vielleicht ein Partnerschaft eingehen und unter Umständen eine Familie gründen zu wollen (vage Absicht).
    • Der Vermieter besitzt weitere Wohnungen, von denen einige leerstehen, die den gleichen Anforderungen genügen würden, wie die Wohnung, für die er Eigenbedarf anmeldet.
    • Der Vermieter bietet dem Mieter keine alternativen Wohnmöglichkeiten an, obwohl er es könnte (Verletzung der Anbietpflicht des Vermieters).
    • Der studierende Sohn soll die 5-Zimmer Wohnung nutzen dürfen, dafür soll die 5-köpfige Familie ausziehen (überhöhter Nutzungswunsch).

6. Welche Fristen gelten bei Eigenbedarfskündigung?

1. Der Mieter nutzt den Wohnraum weniger als 5 Jahre:

• • • Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate.

2. Der Mieter nutzt die Wohnung seit mehr als 5 aber maximal 8 Jahre:

• • • Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.

3. Der Mieter bewohnt die Wohnung seit mehr als 8 Jahren:

• • • Die Kündigungsfrist beläuft sich auf 9 Monate.

Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf muss spätestens am 3. Werktag des Kalendermonats eingehen, damit diese – wenn wir von einer Mietdauer von bis zu maximal 5 Jahren ausgehen – zum Ende des übernächsten Monats wirksam wird.

Konkrete Berechnung der Fristen:

• • • Bis zu 5-Jahres-Mietdauer: Wird der Mietvertrag zum 02. April gekündigt, so endet das Mietverhältnis Ende Juni.
    • 5-8-Jahres-Mietdauer: Wird der Mietvertrag zum 02. April gekündigt, so endet das Mietverhältnis Ende September.
    • Über 8-Jahres-Mietdauer: Wird der Mietvertrag zum 02. April gekündigt, so endet das Mietverhältnis Ende Dezember.

7. Wie reagiert man als Mieter auf eine Eigenbedarfskündigung?

Was man nur immer wieder betonen kann: Bewahren Sie Ruhe und lassen Sie sich frühzeitig von einem Anwalt für Mietrecht beraten. Meist ist man nach der Zustellung einer Eigenbedarfskündigung sehr aufgewühlt, weil es sich anfühlt, als würde man von heute auf morgen sein Zuhause verlieren. Aber dem ist nicht so. Zum einen muss ein Kündigungsschreiben zahlreiche formale Aspekte erfüllen, um gültig sein zu können. Zum anderen haben Sie auch genügend Zeit, um die Eigenbedarfskündigung sogfältig durchzugehen und auch von einem Experten sichten zu lassen.

Punkte, auf die Sie ein Kündigungsschreiben hin prüfen sollten:

• • • Wurde die Eigenbedarfskündigung schriftlich vorgelegt?
    • Hat der Vermieter im Schreiben alle Mieter angesprochen?
    • Wurde die Eigenbedarfskündigung vom Vermieter unterschrieben?
    • Wird klar dargelegt, in welchem Verwandschaftsverhältnis der neue Mieter zum Vermieter steht?
    • Ist der Eigenbedarf klar nachvollziehbar?
    • Weist der Vermieter auf Ihr Widerspruchsrecht hin?

Da bekanntlich vier Augen mehr sehen als zwei und ein Experte nicht nur über die richtige Erfahrung, sondern auch über die nötige Ruhe in einer solchen Situation verfügt, ist es sinnvoll, immer zuerst die Nummer eines Mietrechtanwalts zu wählen, statt die einer Umzugsfirma.

8. Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung einlegen

8.1 Was ist ein Härtefall bei Eigenbedarf?

9. Was besagt die Anbietpflicht bei Eigenbedarfskündigung?

9.1. Muss der Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung anbieten?

Der Vermieter muss eine Alternativwohnung anbieten, allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Die wichtigsten Informationen fassen wir wie folgt zusammen:

• • • Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Alternativwohnung selbst zu beziehen.
    • Der Vermieter ist nicht generell verpflichtet, die Alternativwohnung dem gekündigten Mieter zu überlassen.
    • Bietet der Vermieter allerdings gar keine Ersatzwohnung an, obwohl eine solche vorhanden wäre, kann damit eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam sein.
    • Ist eine vergleichbare Wohnung im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage zum Zeitpunkt der Kündigung bereits frei, muss sie angeboten werden.
    • Wird eine vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist frei, muss sie angeboten werden ( BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02).
    • Hat der Vermieter vor, die freie oder frei werdende Wohnung ohnehin wieder zu vermieten, muss sie angeboten werden.
    • Nur wenn der Vermieter keine Weiterführung des Mietverhältnisses mit dem gekündigten Mieter wünscht und belegen kann, warum eine solche Weiterführung für ihn unzumutbar wäre, muss er keine Alternativwohnung anbieten.

9.2. Wann haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz bei Eigenbedarf?

Die Kosten, die einem Mieter durch eine Eigenbedarfskündigung entstehen, können unter Umständen enorm sein. Allein ein Umzug ist mit hohen Kosten verbunden, selbst wenn man alle Möbel nach wie vor verwenden könnte. Stellt sich im Nachgang heraus, dass der Eigenbedarfs des Vermieters nur vorgetäuscht war, kann der Mieter vom Vermieter Schadensersatz verlangen.

Das bedeutet für den gekündigten Mieter zunächst einmal auch ein gewisses investigatives Engagement, da er über die Kündigung hinaus, einen Blick auf den Eigenbedarfs des Mieters haben muss. Sollte sich allerdings tatsächlich herausstellen, dass der Eigenbedarf nicht vorhanden war, bzw. eine Person die Wohnung bezieht, die nicht in die Gruppe derer passt, für die ein Eigenbedarf angemeldet werden kann, so kann der (ehemalige) Mieter Schadensersatz fordern – selbst wenn er die Kündigung akzeptiert hatte und bereits ausgezogen ist.

Um den eventuell geltend zu machenden Schadensersatzanspruch belegen und berechnen zu können, ist es wichtig, Belege und Beweise für die Kosten zu haben. Der gekündigte Mieter sollte demnach alle Belege für Umzugs-, Auszugs- und sonstige Kosten, die in direktem Zusammenhang mit der Kündigung der Wohnung stehen, aufbewahren.

Denken Sie hier zunächst einmal umfassend an „Alles“, wie z. B.:

• • • Kosten für Umzugskartons
    • Kosten für Umzugsunternehmen
    • Kosten für neu anzuschaffende Dinge, die aus der alten Wohnung nicht mitgenommen werden konnten.
    • Ummeldekosten

Bei allen auftretenden Kosten fragen Sie sich als gekündigter Mieter am besten, ob Ihnen diese Kosten auch ohne die Kündigung der Wohnung entstanden wären. Können Sie diese Frage mit „nein“ beantworten, bewahren Sie die Belege einige Jahre auf.

Kann der Vermieter nicht belegen, warum beispielsweise der Eigenbedarf nach freiwerden der gekündigten Wohnung nachträglich entfallen ist, so muss er Schadensersatz leisten. Die Anforderungen für diesen zu erbringenden Nachweis sind nach BGH Urteil vom 29. März 2017 (AZ. VIII ZR 44/16) sehr hoch.

10. Was passiert nach einem Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung?

Offen bleibt natürlich selbst bei einer Entscheidung zugunsten des Mieters, inwieweit das Verhältnis zum Vermieter durch eine Vorgeschichte der oben geschilderten Art dauerhaft gestört sein wird. Fakt ist allerdings auch hier, dass durch ein besonnenes Vorgehen Zeit gewonnen werden kann. Eventuell kann die Kündigung sogar komplett zurückgenommen werden.

11. Fazit

Wie in jedem Fall, der die eigenen Grundfeste zum Wanken bringt, gilt es auch hier, Ruhe zu bewahren.

Im ersten Schockzustand erlebt ein Mieter sicherlich Horrorszenarien, die sich vor seinem inneren Auge abspielen: Verlust des Wohnraums, Verlust der heimischen Umgebung, das aussichtslose Unterfangen, vergleichbaren Wohnraum zu finden und die Kosten, die mit einer solchen Situation verbunden sein können.

All diese Empfindungen können dazu beitragen, dass man als Mieter nicht mehr besonnen und ruhig reagiert. Tatsächlich ist aber gerade das umsichtige Verhalten in einer solchen Lage sehr wichtig. Das Kündigungsschreiben muss geprüft, die Situation des Vermieters muss unter die Lupe genommen werden, der Mieter selbst sollte sich nicht zu voreiligen Aussagen, Taten oder gar unüberlegten Handlungen hinreißen lassen.

Wenden Sie sich deswegen umgehend an unsere erfahrenen Anwälte für das Mietrecht. Wir stehen sowohl Mietern als auch Vermietern zur Seite, wenn es um die Wahrung deren Interessen im Zuge einer Eigenbedarfskündigung geht. Es scheint schier unmöglich, hier als Laie an alles denken zu können. Scheuen Sie sich deswegen nicht, sich Rat von Experten einzuholen, um sich optmimal bei einem Bauprojekt abzusichern.