Bestandsschutz im Baurecht: Was Eigentümer wissen sollten

Bestandsschutz bedeutet, dass bauliche Anlagen vor nachträglichen bauaufsichtlichen Maßnahmen geschützt sind. Im Baurecht bedeutet das, dass Eigentümer Immobilien unverändert lassen dürfen, obwohl diese nicht den aktuellen Vorschriften entsprechen. Voraussetzung dafür ist, dass das Gebäude seinerzeit mit einer Baugenehmigung errichtet wurde. Was man unter passivem und aktivem Bestandsschutz versteht, wie Sie als Immobilienbesitzer mit Immobilien umgehen, die unter den Bestandsschutz fallen und ob Ölheizungen unter den Bestandsschutz fallen können, lesen Sie im nachstehenden Ratgeberbeitrag.

Inhaltsverzeichnis:

1. Bestandsschutz: Was bedeutet er für Gebäude?

2. Welche Gebäude fallen unter den Bestandsschutz?

3. Welche Voraussetzungen gelten für den Bestandsschutz?

4. Welche Arten des Bestandsschutzes gibt es?

5. Wann der Bestandsschutz aufgehoben wird

6. Wann liegt eine Nutzungsänderung vor?

7. Welche Konsequenzen hat widerrechtliches Handeln gegen den Bestandsschutz?

8. Bestandsschutz: Ausnahme Gefahrenlage

9. Gilt der Bestandsschutz auch für Ölheizungen?

10. Was gibt es beim Bestandsschutz im Außenbereich zu beachten?

11. Bestandsschutz ohne Baugenehmigung

12. Fazit

1. Bestandsschutz: Was bedeutet er für Gebäude?

Unsplash: @ Tingey Injjury Law Firm

Der Bestandsschutz ist ein Teil des Grundgesetzes. Man findet die entsprechende Norm in Art. 14 Abs. 1 GG. In diesem Artikel wird der Bestandsschutz für Gebäude behandelt, wobei es auch im Arbeits- und Verwaltungsrecht eine Bestandsschutzklausel gibt. Im Baurecht besagt der Bestandsschutz, dass der Eigentümer Anspruch darauf hat, die Immobilie unverändert zu lassen, auch wenn diese nicht (mehr) den aktuellen Vorschriften entspricht

Durch den Bestandsschutz sollen die Rechte von Eigentümern vor neuen oder geänderten Gesetzen geschützt werden. Dem Eigentümer soll so die Möglichkeit der Nutzung seines Gebäudes erhalten bleiben. Dies gilt, solange verschiedene Bedingungen erfüllt sind. Um den Bestandsschutz zu erhalten, müssen bauliche Veränderungen im Vorfeld sorgfältig geprüft werden.

Ist die Immobilie rechtmäßig errichtet worden und wurden zur Zeit der Errichtung alle damals geltenden Regeln und Gesetze befolgt, gilt ein nahezu unbegrenzter Bestandsschutz. Der Bestandsschutz darf aber nicht als Freibrief missverstanden werden, denn er kann aufgehoben werden. Damit ein Gebäude Bestandsschutz genießt, muss es funktionsgerecht nutzbar und legal errichtet worden sein. Außerdem muss es aktuell genutzt werden.

Da Gebäude allerdings nicht auf ewig ohne Sanierungen, Renovierungen und Veränderungen auskommen können, muss zudem der aktive und passive Bestandsschutz betrachtet werden. Der passive Bestandsschutz schützt das Gebäude vor Veränderungen, der aktive Bestandsschutz beschäftigt sich mit der Frage, inwieweit notwendige Instandsetzungs- und Erweiterungsmaßnahmen dem Erhalt des ursprünglichen Gebäudes dienen oder es verändern.

2. Welche Gebäude fallen unter den Bestandsschutz?

3. Welche Voraussetzungen gelten für den Bestandsschutz?

Unsplash: @ Wilhelm Gunkel

Wichtigste Voraussetzung für den Bestandsschutz ist die offizielle, schriftliche Baugenehmigung für ein Gebäude. Neben dem Nachweis, dass das Gebäude legal errichtet wurde, muss das Gebäude in einem Zustand sein, der die vorgesehene Nutzung zulässt. So genießt etwa eine marode Scheune oder ein morsches Gartenhaus, welches seit vielen Jahren weder betreten noch genutzt wird, nicht automatisch Bestandsschutz, nur weil es „schon immer“ da stand.

Die Immobilie muss auch für den Zweck genutzt werden, für den sie errichtet wurde. Ein Haus muss bewohnbar und bewohnt sein, eine landwirtschaftlich genutzte Scheune kann nicht als Privathaus genutzt werden und eine Garage sollte die Möglichkeit bieten, ein Fahrzeug unterzustellen. Ist ein Gebäude verfallen, oder steht es leer, entfällt der Bestandsschutz.

Bestandsschutz ist zudem keine Einbahnstraße. Er dient nicht als Allgemeinklausel für Eigentümer, im Sinne einer Vollmacht, alles mit der eigenen Immobilie machen zu können. So darf der Eigentümer selbst keine größeren Veränderungen ohne Absprache mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde durchführen, denn das könnte den Bestandsschutz aufheben.

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Beim Bestandsschutz wird zwischen aktivem und passivem Bestandsschutz unterschieden.

Aktiver Bestandsschutz

Wenn Sie Ihr Gebäude in irgendeiner Form verändern wollen oder müssen, ist es wichtig zu betrachten, ob diese Veränderungen im Rahmen des aktiven Bestandsschutzes möglich sind. Beim aktiven Bestandsschutz werden die Veränderungen dahin gehend betrachtet, ob diese der Sicherung und Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Immobilie dienen oder nicht.

Aktiver Bestandsschutz ist nur dann gewährleistet, wenn die zu ergreifenden Maßnahmen dazu dienen, das Gebäude weiterhin in seiner ursprünglich vorgesehen Art nutzen zu können, oder wenn Maßnahmen ergriffen werden (müssen), die die bauliche Substanz des Gebäudes erhalten, ohne dessen Identität zu gefährden. Da hier vieles im Auge des Betrachters liegt, sollte man bei derartigen geplanten Maßnahmen frühzeitig und vor Beginn der Sanierung mit einem fachkundigen Anwalt sprechen.

Passiver Bestandsschutz

Der passive Bestandsschutz verhindert Änderungen von außen. Er dient dazu und beschränkt sich darauf, Anlagen und Gebäude dahin gehend zu schützen, dass diese nicht verändert werden können oder müssen, weil sich zwischenzeitlich die Rechtslage geändert hat. Der passive Bestandsschutz gewährleistet, dass das Gebäude in der bestehenden Form erhalten bleibt und weiter genutzt werden darf.

Der passive Bestandsschutz hat somit eine Abwehrfunktion gegenüber Maßnahmen der Bauaufsicht. So hat der Eigentümer aber das Recht, die Immobilie in der bestehenden Form zu erhalten. Wird die ursprüngliche Nutzungsart allerdings verändert und massiv in die Bausubstanz eingegriffen, kann das den passiven Bestandsschutz gefährden. Der passive Bestandsschutz darf nicht im Sinne von „Ich mache mit meinem Eigentum, was ich will“ missverstanden werden.

5. Wann der Bestandsschutz aufgehoben wird

Unsplash: @ Peter Herrmann

Ist ein Gebäude sichtbar verfallen, kann es offensichtlich nicht mehr in seiner ursprünglichen Form genutzt werden, hat sich schon Jahrzehnte niemand mehr um das Gebäude gekümmert, so verfällt auch der Bestandsschutz. In diesem Fall kann die zuständige Baubehörde die Stilllegung oder den Abriss fordern oder auch eine Nutzungsuntersagung anordnen.

Wenn etwa Hausbesetzer das seit Jahrzehnten leer stehende alte Wohnhaus mit maroden Wasserleitungen und ohne funktionierende Heizung als Übernachtungsmöglichkeit gebrauchen, kann sich der Eigentümer nicht darauf berufen, dass das Gebäude in seiner ursprünglich angedachten Form weiterhin genutzt wird. Zwar könnte man mit viel Fantasie davon sprechen, dass die Nutzung nicht aufgegeben wurde, dennoch greift hier der Passus des sichtbaren äußeren Verfalls. Umgekehrt führt nicht jeder bröckelnde Außenputz automatisch zum Verlust des Bestandsschutzes.

6. Wann liegt eine Nutzungsänderung vor?

Was aber genau ist mit einer Nutzungsänderung gemeint? Wenn ein Kind auszieht und das Kinderzimmer nun als Gästezimmer oder Sportzimmer genutzt wird, fällt dies nicht unter eine Nutzungsänderung der gesamten Immobilie, wenn sich allerdings die Nutzungsart des gesamten Gebäudes ändert, so kann dies zu einem Verlust des Bestandsschutzes führen. Solange die Art der Nutzung nicht geändert wird, greift der Bestandsschutz.

Eine Nutzungsänderung liegt beispielsweise vor, wenn:

• • • Räume, deren Nutzung nicht als Aufenthaltsraum vorgesehen und genehmigt war, nun als solche Räume genutzt werden.
    • Stellplätze zweckentfremdet werden, weil hier nun (bei einer Gewerbeimmobilie) eine Außenbestuhlung aufgebaut wird.
    • wenn ein Gartenhaus oder eine Hütte im Wald nun dauerhaft als Wohnraum genutzt wird.

Dies gilt in vielen Bereichen auch im umgekehrten Fall: Ein Gebäude, welches als Wohnhaus errichtet worden war, soll nun nur mehr als Lagerraum genutzt werden. Hier wird die Nutzung im Wesentlichen verändert. Derartige Nutzungsänderungen sind dann nicht mehr vom Bestandsschutz gedeckt. Für die Nutzungsänderung muss eine Baugenehmigung eingeholt werden, auch wenn unter Umständen gar keine baulichen Maßnahmen erfolgen. In vielen Bundesländern gilt zudem ein Zweckentfremdungsverbot. Dieses gilt es zusätzlich zu beachten.

Steht ein Wohngebäude leer, weil es nicht sofort wieder bezogen oder vermietet werden kann, oder weil umfangreiche Renovierungsarbeiten im Inneren stattfinden (Böden erneuern, Wände neu streichen, Türen streichen, das Bad neu fliesen), so führt diese Nutzungsunterbrechung nicht automatisch zu einer Aufhebung des Bestandsschutzes. Einheitliche Regelungen dafür existieren allerdings nicht.

Überdenken Sie vor der Sanierung, ob nach der Nutzungsunterbrechung auch eine Änderung der Nutzung vorgesehen ist. Bei einer solchen Koppelung kann der Bestandsschutz gefährdet sein. Liegt eine Nutzungsunterbrechung vor, weil eine Immobilie saniert wird und bleibt die später wiederaufgenommene Nutzung gleich, so besteht aller Voraussicht auch der Bestandsschutz.

Dies gilt in vielen Bereichen auch im umgekehrten Fall: Ein Gebäude, welches als Wohnhaus errichtet worden war, soll nun nur mehr als Lagerraum genutzt werden. Hier wird die Nutzung im Wesentlichen verändert. Derartige Nutzungsänderungen sind dann nicht mehr vom Bestandsschutz gedeckt. Für die Nutzungsänderung muss eine Baugenehmigung eingeholt werden, auch wenn unter Umständen gar keine baulichen Maßnahmen erfolgen. In vielen Bundesländern gilt zudem ein Zweckentfremdungsverbot. Dieses gilt es zusätzlich zu beachten.

Steht ein Wohngebäude leer, weil es nicht sofort wieder bezogen oder vermietet werden kann, oder weil umfangreiche Renovierungsarbeiten im Inneren stattfinden (Böden erneuern, Wände neu streichen, Türen streichen, das Bad neu fliesen), so führt diese Nutzungsunterbrechung nicht automatisch zu einer Aufhebung des Bestandsschutzes. Einheitliche Regelungen dafür existieren allerdings nicht.

Überdenken Sie vor der Sanierung, ob nach der Nutzungsunterbrechung auch eine Änderung der Nutzung vorgesehen ist. Bei einer solchen Koppelung kann der Bestandsschutz gefährdet sein. Liegt eine Nutzungsunterbrechung vor, weil eine Immobilie saniert wird und bleibt die später wiederaufgenommene Nutzung gleich, so besteht aller Voraussicht auch der Bestandsschutz.

7. Welche Konsequenzen hat widerrechtliches Handeln gegen den Bestandsschutz?

Unsplash: @ Markus Spiske

Sollten Sie ohne Baugenehmigung Änderungen am Gebäude vornehmen, die eigentlich einer Genehmigung bedürfen, so erlischt damit automatisch der Bestandsschutz. Dann müssen Sie im schlimmsten Fall damit rechnen, dass Sie das Gebäude zunächst einmal nicht mehr nutzen dürfen (Stilllegungsverfügung), gar nicht mehr nutzen dürfen (Nutzungsuntersagung) oder es abreißen müssen (Abrissverfügung).

Konkrete Beispiele, in denen der Bestandsschutz verfällt:

• • • Identitätsverlust: Sie greifen derart in ihr eigenes Gebäude ein, dass es sich sichtbar äußerlich verändert oder die Nutzung eine andere ist. Dabei geht der ursprüngliche Charakter des Gebäudes verloren.
    • Grundlegende Umbauarbeiten, die die Substanz des Gebäudes betreffen können und statische Nachberechnungen notwendig werden lassen
    • Instandsetzungsmaßnahmen, die im Ausmaß einem Neubau gleichkommen, also auch der Austausch der gesamten Bausubstanz

Doch auch eine drohende Abrissverfügung kann nicht einfach ohne genauere Prüfung ausgesprochen werden. Folgende Punkte werden genau unter die Lupe genommen:

• • • Verhältnismäßigkeit: Durch einen Abriss muss ein Nutzen entstehen. Ist dieser zu erwartende Nutzen geringer als der Schaden, den der Gebäudeeigentümer durch den Abriss erleidet, darf es keinen Abriss geben.
    • Konsequenz: Rechtswidrig sind Abrissverfügungen auch dann, wenn andere Bauwerke, die dem abzureißenden Bauwerk sehr ähnlich sind (dieselbe Art, dasselbe Alter, dieselbe Lage) stehen bleiben dürfen.
    • Versäumnis der Behörde: Auch wenn die Behörden schon jahrelang Kenntnis davon hatten, dass das Gebäude rechtswidrig als Schwarzbau erstellt worden ist und sie ihrerseits nicht unternommen haben, kann das Gebäude nicht einfach abgerissen werden. Hier kann sich der Eigentümer dann doch wieder auf den Bestandsschutz berufen.

Dennoch gilt: Schwarzbauten sind rechtswidrig und genießen keinen Bestandsschutz. Wenn ein Schwarzbau rechtswidrig erstellt wurde, keine nachträgliche Baugenehmigung eingeholt werden kann und es keine Möglichkeit gibt, den (ursprünglichen) Nutzen wiederherzustellen, so darf das Gebäude abgerissen werden. Diese Regel gilt bei formeller und materieller Rechtswidrigkeit, also dann, wenn das Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet wurde oder seit Errichtung im Widerspruch zum materiellen Baurecht steht.

8. Bestandsschutz: Ausnahme Gefahrenlage

Unsplash: @ Isravel Raj

Der Bestandsschutz gilt als Abwehrrecht. Mittels dieses Rechts soll das Eingreifen der Behörden in den Besitz, die Nutzung einer Gewerbeimmobilie oder die Wohnsituation verhindert werden. Dennoch haben die Bauaufsichtsbehörden die Befugnis, die Nutzung eines Gebäudes zu untersagen oder eine Anpassung zu verlangen, wenn durch die aktuelle Nutzung Gefahren für die Gesundheit oder das Leben entstehen.

Beispiel für Bestandsschutz: Die Augsburger Kahnfahrt

In Augsburg erhitzt dazu ein aktueller Fall die Gemüter. Ortsansässige, aber auch viele Touristen kennen die Augsburger Kahnfahrt, als beliebtes Ausflugsziel mit dazugehöriger Gastronomie. Die Kahnfahrt selbst wurde bereits 1870 eröffnet, seit mehreren Jahrzehnten wird dort auch ein Ausflugslokal betrieben. Nun soll die Nutzung untersagt werden und unter Umständen droht sogar der Abriss des Restaurantgebäudes. Der Grund: Fehlende Rettungswege beim Schwarzbau.

Wird eine solche Gefahrenlage erkannt, sind die Bauämter berechtigt, eine Anpassung an die Rechtsvorschriften einzufordern oder die Nutzung zu untersagen. Das Fehlen eines zweiten Rettungsweges oder der Verstoß gegen die Brandschutzverordnungen genügen, um eine hinreichende Gefahr für Leben und Gesundheit aller Nutzer der Anlage zu begründen. Die Zukunft des Restaurantgebäudes bei der Augsburger Kahnfahrt ist im Moment noch offen.

Beispiel für Bestandsschutz: Die „wilden Siedlungen“ in Augsburg-Lechhausen

Auch beim Schwarzbau der „wilden Siedlung“ in Lechhausen droht die Nutzungsuntersagung. Die dort wohnenden Menschen sollen ausziehen. Der Schwarzbau einer ganzen Siedlung wurde den Behörden bekannt, als eine dort wohnende Person eine Hausnummer für die bewohnte Immobilie beantragte. Zwar wurden die Häuschen auf einem Privatgrundstück mit dem Einverständnis des Eigentümers gebaut, allerdings lag dafür keine Genehmigung vor. In beiden Fällen kann die Thematik Bestandsschutz und Vorgehen der Behörden gewissermaßen live mitverfolgt werden.

9. Gilt der Bestandsschutz auch für Ölheizungen?

10. Was gibt es beim Bestandsschutz im Außenbereich zu beachten?

Unsplash: @ Mick Haupt

Und was ist mit den Gebäuden, die sich im Außenbereich befinden? Gibt es für Schuppen, Gartenlauben und Gartenhäuser auch einen Bestandsschutz? Hier gelten die Regelungen in nahezu der gleichen Art, wie sie bereits beschrieben wurden. Wenn für das Gebäude eine Baugenehmigung vorliegt und das Gebäude in der Art genutzt wird, die in der Baugenehmigung festgehalten wurde, gilt der Bestandsschutz.

Wird die ursprüngliche Nutzung aufgegeben, verfällt das Gebäude oder wird die Nutzungsart verändert, verfällt der Bestandsschutz. Leerstehende Scheunen, die nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werden, können abgerissen werden. Das kann die zuständige Gemeinde verfügen.

11. Bestandsschutz ohne Baugenehmigung

12. Fazit