Steuern bei Ferienwohnungen: das sollten Vermieter wissen

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Wer sich auskennt, kann sparen. Das gilt auch für Eigentümer von Immobilien, die als Ferienwohnung vermietet und versteuert werden. Ob nun die Ferienimmobilie als späterer Ruhestandsort, eigenes Urlaubsdomizil oder als reine Geldanlage dient, steuerlich gibt es für Eigentümer jedoch mehrere Pflichten zu beachten. Je nach Nutzungsart variieren nämlich die anfallenden Steuerarten und Freibeträge. Doch wer sich nicht auskennt, riskiert Nachzahlungen oder verpasst mögliche Chancen, Steuern zu sparen.
Dieser Artikel beleuchtet die wichtigsten steuerlichen Aspekte, die bei der Vermietung von Ferienwohnungen zu beachten sind, damit Sie rechtliche und steuerliche Risiken zu minimieren.
Inhaltsverzeichnis:
1. Was zählt steuerlich als vermietete Ferienwohnung?
2. Wie funktioniert die Besteuerung vermieteter Ferienwohnungen?
3. Welche Steuern fallen bei der Vermietung von Ferienwohnungen an?
4. Was kann steuerlich bei Ferienwohnungen abgesetzt werden?
5. Steuer-Fallstricke bei Ferienwohnungen
6. Steuer-Unterschiede bei Ferienwohnungen im In- und Ausland
1. Was zählt steuerlich als vermietete Ferienwohnung?

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Aus steuerlicher Sicht gilt eine Immobilie dann als Ferienwohnung, wenn sie an wechselnde Personen über kurze Zeiträume vermietet wird und dadurch Einnahmen generiert. In der Regel sind Ferienwohnungen voll möbliert, ausgestattet und werden an Gäste vermietet. Wird die Immobilie an feste Personen über längere Zeiträume vermietet oder nur vom Eigentümer genutzt, zählt sie nicht als Ferienwohnung.
2. Wie funktioniert die Besteuerung vermieteter Ferienwohnungen?
Die Besteuerung von Ferienwohnungen unterliegt spezifischen Regelungen, die vom Finanzamt geprüft werden. Je nach konkreter Nutzungsart und Nutzungsdauer können unterschiedliche steuerliche Aspekte für Eigentümer relevant werden. Wird die Immobilie ausschließlich oder in bestimmten Zeiträumen an wechselnde Gäste vermietet oder nutzt der Eigentümer die Wohnung hauptsächlich selbst? Die Antworten auf diese Fragen sind entscheidend für die konkrete Steuerpflicht und das weitere Vorgehen. Eine genaue Prüfung und Planung sind unerlässlich, um sowohl steuerliche Pflichten zu erfüllen als auch mögliche steuerliche Vorteile optimal auszuschöpfen.
Zum Hinweis:
Immer auf Veränderungen im Steuerrecht achten.
Damit Vermieter von Ferienwohnungen steuerrechtlich auf der sicheren Seite sind, lohnt es sich, regelmäßig über aktuelle Entwicklungen im Steuerrecht informiert zu sein. Dabei können auch Steuerberater oder Fachanwälte für Steuerrecht helfen.
3. Welche Steuern fallen bei der Vermietung von Ferienwohnungen an?

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Bei der Vermietung einer Ferienwohnung müssen Eigentümer je nach Nutzungsart mehrere Arten von Steuern berücksichtigen. Die Einkommenssteuer betrifft alle Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung der Ferienwohnung. Die Umsatzsteuer ist relevant, wenn die Vermietung der Immobilie unternehmerisch erfolgt.
In besonderen Fällen kann auch eine Gewerbesteuer anfallen, insbesondere wenn das Objekt durch die Vermietung gewerblich genutzt wird. Welche Steuern für Ihre Nutzung der Ferienwohnung anfallen können, klären wir im Folgenden.
Einkommenssteuer bei Mieteinnahmen
Die Einkommenssteuer ist ein zentraler Aspekt bei der Vermietung von Ferienwohnungen. Alle Mieteinnahmen sind dabei grundsätzlich bei der jährlichen Steuererklärung sorgfältig anzugeben. Wie hoch der Einkommenssteuersatz ausfällt, ist individuell und hängt von der Höhe der Einnahmen ab. Der niedrigste Satz beginnt bei 14 % bei einem Einkommen bis 17.005 € und endet beim Spitzensteuersatz von 45 % bei Einnahmen ab 277.826 € (Stand 2024). Jedoch gibt es eine Freibetragsgrenze, die bis zu einem Einkommen von 11.604 € reicht.
Einkommen im Jahr 2024 | Steuersatz im Jahr 2024 |
---|---|
bis 11.604 € | 0 % |
bis 17.005 € | 14 – 24 % |
bis 66.760 € | 24 – 42 % |
bis 277.825 € | 42 % |
ab 277.826 € | 45 % |
Ermäßigte Umsatzsteuer bei größeren Einnahmen
Ob eine Umsatzsteuer anfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich unterliegt die Vermietung von Ferienwohnungen der Umsatzsteuer, sofern der Vermieter als Unternehmer tätig ist und sie zu Ferienzwecken anbietet, die kurze Aufenthalte bis sechs Monate umfassen. Bieten Sie die Wohnung auf Portalen an, wir ebenfalls eine Umsatzsteuer fällig. Allerdings gibt es für kleinere Unternehmer eine Befreiungsgrenze von der Umsatzsteuer (genannt: Kleinunternehmerregelung), die bis zu einem maximalen Brutto-Umsatz von 22.000 € gilt (Stand 2024). Beim Überschreiten dieser Grenze sind Vermieter verpflichtet, die ermäßigte Umsatzsteuer von 7 % auf ihre Mieteinnahmen abzuführen und ordnungsgemäße Rechnungen auszustellen.
Der Sonderfall Gewerbesteuer
Eine Gewerbesteuer wird bei der Vermietung von Ferienwohnungen in der Regel nicht oft fällig. Die Grenze zwischen privater Vermietung und gewerblicher Tätigkeit kann jedoch fließend sein, insbesondere bei umfangreicher Vermietung oder der Vermietung von mehreren Objekten. Sobald die Vermietung als gewerblich eingestuft wird, erhöht sich die Steuerlast, da neben der Einkommenssteuer auch Gewerbesteuer fällig wird. Diese Fälle treten ein, wenn:
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- sich die Immobilie auf einer Ferienwohnanlage befindet und die Nutzung einem Beherbergungsgewerbe nah kommt oder zu gewerblichen Zwecken vermietet wird.
- die Vermietung der Ferienwohnung durch eine GmbH organisiert wird.
- einer der ersten zwei Punkte zutrifft und der Gewinn die Freibetragsgrenze von 24.500 € übersteigt.
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Zweitwohnsitzsteuer bei Eigennutzung
Wollen Eigentümer die Ferienwohnung zu bestimmten Zeiten selbst bewohnen, kann das als Zweitwohnsitz zählen. In bestimmten Orten und Gemeinden fällt dann eine Zweitwohnsitzsteuer an. Wie hoch diese ausfällt, dürfen die Kommunen und Gemeinden selbst festlegen. Eine Orientierung ist dabei häufig die jährliche Netto-Kaltmiete. Ausnahmen von der Zweitwohnsitzsteuer können in bestimmten Fällen die Eigennutzung aus beruflichen Gründen bei eingetragener Ehe oder Lebenspartnerschaft sein.
4. Was kann steuerlich bei Ferienwohnungen abgesetzt werden?

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Die Vermietung einer Ferienwohnung kann steuerliche Optimierungschancen in Form von sogenannten Werbungskosten bieten. Dafür müssen Eigentümer mit der Vermietung ihrer Immobilie Gewinn erwirtschaften und diesen auch beim Finanzamt nachweisen können. Erkennt das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht an, können Sie Ausgaben zum Erhalt der Wohnung oder gegebenenfalls auch Verluste geltend machen.
Folgende Nachweise können für eine anerkannte Gewinnerzielungsabsicht ausreichen:
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- Wenn, die jährliche Dauer der Vermietung nicht erheblich unter dem Durchschnittswert des Ortes liegt.
- Wenn die Eigennutzung der Ferienwohnung vertraglich ausgeschlossen ist.
- Wenn, die Ferienwohnung im Wohnhaus des Eigentümers ist.
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Wussten Sie schon:
Der örtliche Durchschnittswert für die Dauer von Vermietung lässt sich einfach erfragen.
Diesen Durchschnittswert können Eigentümer einfach bei der zuständigen Tourismus-Behörde erfragen. Liegt die Dauer der Vermietung Ihrer Ferienwohnung im Bereich der üblichen Durchschnittsdauer des jeweiligen Ortes oder der Region, schafft das die Voraussetzung für steuerliche Vorteile. So ist für das Finanzamt ersichtlicher, dass die Immobilie zu Ferienzwecken genutzt wird und auf Gewinn abzielt.
Werbungskosten geltend machen: Was zählt dazu, was nicht
Folgende Kostenfaktoren können z. B. komplett als Werbungskosten geltend gemacht werden. Falls sie die Ferienwohnung für bestimmte Zeiträume selbst nutzen, kann es passieren, dass die Kosten nach Dauer des eigenen Aufenthalts und der Vermietung aufgeteilt werden müssen:
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- Kosten für Renovierungen und Instandhaltung
- Nebenkosten
- Kosten für Vermarktung der Immobilie
- Grundsteuer und Gebäudeversicherung
- Kosten für einen Hausverwalter
- Maklergebühren
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5. Steuer-Fallstricke bei Ferienwohnungen
Die Vermietung von Ferienwohnungen birgt jedoch auch zahlreiche steuerliche Risiken. Das kann fehlende oder fehlerhafte Deklaration von Einkünften oder unzureichende Dokumentation von Ausgaben betreffen. Außerdem kann eine falsche Einordnung der Vermietungstätigkeit zu erheblichen steuerlichen Nachteilen führen. Eine rechtzeitige und fundierte Beratung durch einen Steuerberater oder eine Anwaltskanzlei kann allerdings dabei helfen, die steuerlichen Fallstricke zu umgehen und das volle Potenzial der steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten auszuschöpfen.
Zum Hinweis:
Auch Leerstand kann als Vermietungszeit gelten.
Damit die Voraussetzungen dafür erfüllt sind, müssen Eigentümer von Ferienwohnung nachweisen, dass der Leerstand nicht beabsichtigt ist und sie keine Schuld daran tragen. Hierbei hilft ein vorher angefertigter Plan mit Vermietungszeiten und möglichen Zeiten für die eigene Nutzung der Immobilie. Dadurch wird dem Finanzamt ersichtlicher, dass die Leerstands-Zeiten nicht beabsichtigt sind.
6. Steuer-Unterschiede bei Ferienwohnungen im In- und Ausland

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Aus steuerlicher Sicht gilt eine Immobilie dann als Ferienwohnung, wenn sie an wechselnde Personen über kurze Zeiträume vermietet wird und dadurch Einnahmen generiert. In der Regel sind Ferienwohnungen voll möbliert, ausgestattet und werden an Gäste vermietet. Wird die Immobilie an feste Personen über längere Zeiträume vermietet oder nur vom Eigentümer genutzt, zählt sie nicht als Ferienwohnung.
7. Fiktives Beispiel für Steuern einer Ferienwohnung
Die Vermietung von Ferienwohnungen birgt jedoch auch zahlreiche steuerliche Risiken. Das kann fehlende oder fehlerhafte Deklaration von Einkünften oder unzureichende Dokumentation von Ausgaben betreffen. Außerdem kann eine falsche Einordnung der Vermietungstätigkeit zu erheblichen steuerlichen Nachteilen führen. Eine rechtzeitige und fundierte Beratung durch einen Steuerberater oder eine Anwaltskanzlei kann allerdings dabei helfen, die steuerlichen Fallstricke zu umgehen und das volle Potenzial der steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten auszuschöpfen.
- Einkommenssteuer
Herr Müller muss die 30.000 € als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angeben. Von diesen Einnahmen zieht er folgende Ausgaben ab:
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- Instandhaltungskosten: 5.000 €
- Abschreibungen: 2.000 €
- Finanzierungskosten: 3.000 €
- Betriebskosten: 2.000 €
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Insgesamt belaufen sich die abziehbaren Ausgaben auf 12.000 €, sodass ein zu versteuerndes Einkommen von 18.000 € (30.000 – 12.000) verbleibt.
- Umsatzsteuer
Da Herr Müller mehr als 22.000 € einnimmt, muss er 7 % Umsatzsteuer auf die 30.000 € Mieteinnahmen abführen, was 2.100 €entspricht. Er kann jedoch die Vorsteuer auf seine Ausgaben geltend machen.
- Gewerbesteuer
Da Herr Müller keine zusätzlichen gewerblichen Dienstleistungen anbietet, fällt keine Gewerbesteuer an.
Letztendlich muss Herr Müller Einkommenssteuer auf 18.000 € zahlen und 2.100 € Umsatzsteuer abführen, kann aber durch die Absetzung der Werbungskosten und der Vorsteuer seine Steuerlast verringern.
Wussten Sie bereits?
Liegt keine Gewinnerzielungsabsicht vor, können keine Werbungskosten abgesetzt werden.
Können Eigentümer dem Finanzamt nicht ausreichend nachweißen, dass bei der Ferienwohnung eine Gewinnerzielungsabsicht besteht, können keine Werbungskosten abgesetzt werden. So zählt die Vermietung lediglich als Liebhaberei.
8. Fazit zu Steuern bei Ferienwohnung: Planen und Prüfen

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Letztendlich lässt sich beim Thema Steuern auf Ferienwohnungen sagen – genau Planen und Prüfen lohnt sich. Die Steuerlast variiert je nach Nutzungsart und Nutzungsdauer und weshalb hier genau hingeschaut werden sollte. So können Einkommenssteuer, Umsatzsteuer oder Gewerbesteuer anfallen.
Wird die Ferienwohnung selbst genutzt, muss zudem eine mögliche Zweitwohnsitzsteuer beachtet werden. Wenn Sie Steuermodell bei Ferienwohnung professionell optimieren, ist der Gang zum Steuerberater oder der Anwaltskanzlei für Steuerrecht der nächste Schritt.
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